Головна   Всі книги

12.2. Особливості колективної участі в інвестуванні в житловому будівництві на прикладі житлових накопичувальних кооперативів

Новий Федеральний закон від 30 грудня 2004 р. N 215-ФЗ "Про житлові накопичувальні кооперативи"*(209) (далі - Закон про жилищних накопичувальні кооперативи), що набрав чинності з 1 квітня 2005 р., встановлює правила залучення грошових коштів для цільового використання грошових коштів громадян - своїх членів на придбання або будівництво житлових приміщень на території Російській Федерації з метою передачі їх в користування і після внесення пайових внесків в повному розмірі у власність членам житлових накопичувальних кооперативів, а також встановлює гарантії захисту прав і законних інтересів громадян - членів житлових накопичувальних кооперативів.

Згідно ст. 2 цього закону житловий накопичувальний споживчий кооператив - це юридична особа, створена як добровільне об'єднання громадян на основі членства з метою задоволення потреб членів кооперативу в житлових приміщеннях шляхом об'єднання членами кооперативу пайових внесків. Фізичне особа-інвестор, вступаюче в кооператив, несе юридичні обов'язки по сплаті двох видів внесків: пайового і членського.

Використовуючи категорії понятійного апарату інвестиційного права фізичні особи - члени кооперативу виступають пайовиками, пайовими інвесторами. Кооператив як самостійний суб'єкт інвестиційного процесу має право згідно ст. 16 Закону про житлові накопичувальні кооперативи брати участь в будівництві житлових приміщень як забудовник або учасника пайового будівництва, т. е. як основний інвестор, або забудовник.

Пайовий внесок вноситься членом кооперативу на придбання кооперативом житлових приміщень, які вже побудовані або перебувають в стадії будівництва.

Член кооперативу вносить грошові кошти - інвестиції. У законі вони розглядаються як внески. Членські внески поділяються на вступні, під якими розуміються грошові кошти, одноразово внесені громадянином для покриття витрат на утворення кооперативу і прийом в члени кооперативу, і щомісячні, що періодично вносяться членом кооперативу на покриття витрат, пов'язаних із здійсненням кооперативом передбаченої його статутом діяльності. Вступні членські внески і членські внески не підлягають поверненню при припиненні членства в кооперативі, якщо інакше не передбачене статутом кооперативу. Сума пайових внесків складає пай, т. е. частку паєнагромадження члена кооперативу в пайовому фонді кооперативу. Пайовий фонд кооперативу складає суму паєнагромаджень членів кооперативу.

Членом кооперативу може бути громадянин, що досяг віку 16 років. Прийом громадянина в члени кооперативу здійснюється на основі його заяви в письмовій формі. Кооператив веде реєстр членів кооперативу. Число членів кооперативу не може бути менш ніж 50 чоловік і більш ніж 5000 чоловік. Членство в кооперативі виникає після внесення відповідних відомостей про громадянина, що подав заяву про прийом в члени кооперативу, в єдиний державний реєстр юридичних осіб в порядку, передбаченому Законом про житлові накопичувальні кооперативи і Законом про державну реєстрацію юридичних осіб і індивідуальних підприємців від дня внесення громадянином вступного членського внеску і першого платежу в рахунок пайового внеску.

Кооператив залучає і використовує грошові кошти громадян на придбання житлових приміщень, вкладає грошові кошти, що є у нього в будівництво житлових приміщень (в тому числі в багатоквартирних будинках), а також бере участь в будівництві житлових приміщень як забудовник або учасника пайового будівництва, придбаває житлові приміщення. Для розрахунків по операціях, пов'язаних з діяльністю кооперативу по залученню і використанню грошових коштів громадян на придбання житлових приміщень, кооперативом відкривається окремий банківський рахунок. Пайові внески членів кооперативу прямують на здійснення діяльності кооперативу по залученню і використанню грошових коштів громадян на придбання житлових приміщень. Пайовий внесок члена кооперативу визначається з урахуванням необхідності забезпечення погашення витрат на придбання або будівництво кооперативом житлового приміщення. Зразкова вартість або житлового приміщення, що будується кооперативом для члена кооперативу, що придбавається визначається з урахуванням середньої ринкової вартості житла, аналогічного житловому приміщенню, вказаному в заяві громадянина про прийом в члени кооперативу. Зразкова вартість житлового приміщення узгодиться з громадянином, що подав заяву про прийом в члени кооперативу, і вказується в рішенні уповноваженого статутом кооперативу органу кооперативу про прийом громадянина в члени кооперативу. Після придбання або будівництва кооперативом для члена кооперативу житлового приміщення розмір пайового внеску уточнюється на основі фактичної вартості придбаного або побудованого кооперативом житлового приміщення і вказується в рішенні уповноваженого статутом кооперативу органу управління, узгодженому з членом кооперативу.

Для члена кооперативу, який відповідно до вибраної ним форми участі в діяльності кооперативу у встановлені терміни вніс певну частину пайового внеску і періодично вносить відповідні платежі в порядку черговості, кооператив зобов'язаний придбати житлове приміщення, відповідне вимогам, вказаним в заяві члена кооперативу, або придбати право на житлове приміщення, що будується, або побудувати житлове приміщення, відповідне вимогам, вказаним в заяві члена кооперативу.

У кооперативі встановлюється черговість придбання житлового приміщення, права на житлове приміщення, що будується або черговість будівництва житлового приміщення для члена кооперативу. Для отримання квартири її члену необхідно виконати наступні вимоги:

- внести частину пайового внеску, який згідно ст. 47 Закону про житлові накопичувальні кооперативи, встановлюється статутом кооперативу, але не може бути менше за 30% від розміру пайового внеску члена кооперативу;

- повинен закінчитися встановлений вибраною членом кооперативу формою участі в діяльності кооперативу термін внесення вказаної частини пайового внеску.

Мінімальний термін визначається статутом кооперативу, при цьому він не може бути менш двох років.

Передача житлового приміщення в користування члену кооперативу здійснюється кооперативом безпосередньо після придбання кооперативом права власності на це житлове приміщення. Рішення про передачу житлового приміщення в користування члену кооперативу приймається органом кооперативу, визначеним статутом кооперативу. Виписка з такого рішення або його копія видається члену кооперативу на його вимогу протягом одного робочого дня.

Після внесення в повному розмірі пайового внеску за житлове приміщення, передане кооперативом в користування, член кооперативу або інші особи, що має право на пай, придбавають право власності на це житлове приміщення. Кооператив зобов'язаний передати члену кооперативу або іншим особам, що має право на пай, вказане житлове приміщення вільним від яких-небудь зобов'язань.

При припиненні членства в кооперативі, за винятком випадку внесення членом кооперативу пайового внеску в повному розмірі, член кооперативу, якому кооператив передав в користування житлове приміщення, і що проживають спільно з ним осіб втрачають право користування житловим приміщенням і зобов'язані його звільнити протягом двох місяців від дня припинення членства в кооперативі, а у разі ліквідації кооперативу - від дня прийняття рішення про ліквідацію кооперативу.

Таким чином, схема інвестиційних правовідносин в сфері житлового будівництва має два рівні. Перший рівень складають правовідношення кооперативу як самостійної юридичної особи, який виступає інституційним інвестором, керуючим коштами членів кооперативу (так званий інвестиційний портфель), з підрядчиком, забудовником в сфері будівництва або власником житлового приміщення у разі вже побудованого житлового будинку або квартири. Відносини опосредуются різними договорами: будівельного підряду, пайової участі в будівництві, купівлі-продажу, іпотеки. Другий рівень представлений відносинами між членами кооперативу і самим кооперативом в особі його органів управління: правлінням кооперативу і іншими органами.

Законом про житлові накопичувальні кооперативи встановлена заборона здійснювати ряд дій органами управління без узгодження із загальними зборами членів кооперативу. Так, ст. 48 цього закону встановлює, що кооператив без попереднього рішення загальних зборів членів кооперативу не має право здійснювати операції по відчуженню що знаходяться у власності кооперативу житлових приміщень, в тому числі по обміну житлових приміщень, переданих в користування членам кооперативу, інші операції, манливі за собою зменшення майна кооперативу, а також операції по здачі житлових приміщень внаем або в оренду або в заставу (іпотеку). Згідно ч. 3 ст. 34 кожний член кооперативу має на загальних зборах членів кооперативу один голос. кооперативу заборонено видавати позики фізичним або юридичним особам, дарувати житлові приміщення. Необхідно також відмітити, що Федеральним законом від 24 грудня 2002 р. N 179-ФЗ "Про внесення змін в деякі акти законодавства Російської Федерації змін і доповнень, направлених на розвиток системи іпотечного житлового кредитування (запозичення)"*(210) внесені зміни в Федеральний закон РФ від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості)"*(211), з 1 квітня 2005 р. встановлено, що житловий будинок або квартира, придбаний або побудований з використанням кредитних коштів банку або інакшої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, вважаються що знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок або квартиру.

Заставодержателем по даній заставі є банк або інакша кредитна організація або юридична особа, що надав кредит або цільову позику на придбання або будівництво житлового будинку або квартири.

Звернення заставодержателем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є основою для припинення права користування що спільно проживають в такому житловому будинку або квартирі заставника і членів його сім'ї (колишніх членів сім'ї) при умові, що такі житловий будинок або квартира були закладені за договором про іпотеку або по іпотеці внаслідок закону в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, наданого банком або інакшою кредитною організацією або юридичною особою на придбання або будівництво таких житлового будинку або квартири.

Житлове приміщення, що придбавається або що будується кооперативом, може передаватися в заставу (іпотеку) тільки для забезпечення вимог за зобов'язанням про повернення кредиту або цільової позики на придбання або будівництво цього житлового приміщення. При цьому термін виконання зобов'язання, що забезпечується заставою вказаного житлового приміщення, не може перевищувати передбачений формою участі в діяльності кооперативу термін виконання членом кооперативу зобов'язання про внесення пайового внеску в повному розмірі.

Таким чином, інвестиції в житловій сфері охоплюють повний цикл будівництва, починаючи зі стадії підготовки проектної документації до здачі будинку і введення його в експлуатацію. Нове законодавство встановлює обов'язковий реєстраційний облік всіх операцій в даній сфері - як договору на участь в пайовому будівництві, поступки права вимоги, так і членство в житлово-накопичувальних кооперативах.

Все це, безумовно, дозволяє говорити про посилення ролі держави в контролі інвестиційного процесу і, як наслідок, - посиленні захисту прав рядового інвестора. 12.3. Мерифінансовоїответственностіза: До порушників податкового законодавства застосовуються наступні заходи:  12.3. Мерифінансовоїответственностіза нарушенияналоговогозаконодательства: До порушників податкового законодавства застосовуються наступні заходи фінансової відповідальності. Доходи, отримані від заняття забороненими видами діяльності, а також від діяльності, на заняття якої потрібно отримання спеціального дозволу
12.3. Міжнародний фінансовий ринок: структура і учасники:  12.3. Міжнародний фінансовий ринок: структура і учасники: Найважливішою складовою глобального фінансового ринку є міжнародний фінансовий ринок. Він являє собою форму руху міжнародних фінансів в певних параметрах міжнародної фінансової системи. -
12.3. Контроль за дотриманням норм і впровадження змін:  12.3. Контроль за дотриманням норм і впровадження змін: Нормативні калькуляції складають, як правило, планові відділи підприємств із залученням працівників технічних служб (технологічного відділу, відділу технічного нормування, відділу підготовки виробництва і т. п.) і бухгалтерії. На
12.3. Межі кредиту: Визначення обгрунтованих меж застосування кредиту і їх дотримання:  12.3. Межі кредиту: Визначення обгрунтованих меж застосування кредиту і їх дотримання мають важливе значення для окремих учасників кредитних операцій і для економіки загалом. Лише при оптимальному рівні кредитних вкладень вплив кредиту на ЕКОНОМІКУ може бути
12.3 ФІСКАЛЬНА ПОЛІТИКА ДЕРЖАВИ І ЇЇ ВПЛИВ НА ОБ'ЄМ:  12.3 ФІСКАЛЬНА ПОЛІТИКА ДЕРЖАВИ І ЇЇ ВПЛИВ НА ОБСЯГ НАЦІОНАЛЬНОГО ВИРОБНИЦТВА: Під фіскальною (податкової) політикою держави розуміється постійне втручання держави в економічні процеси і явища з метою регулювання їх протікання. Це сукупність заходів в сфері оподаткування, направлених на
1.2.3. Діапазони відповідальності в новій організаційній структурі:  1.2.3. Діапазони відповідальності в новій організаційній структурі: У новій структурі управління відповідальність за рішення, що приймаються повинна бути сформована у вигляді діапазонів відповідальності для кожної посади. При цьому передбачається, що всі посадові особи знають, яка робота повинна виконуватися в
12.2. ОБЛІК ЛІКВІДАЦІЇ ОРГАНІЗАЦІЇ: Організація може припинити своє існування добровільно по:  12.2. ОБЛІК ЛІКВІДАЦІЇ ОРГАНІЗАЦІЇ: Організація може припинити своє існування добровільно за рішенням засновників або примусово за рішенням суду, якщо вона неодноразово порушувала законодавство Російської Федерації, веде діяльність, заборонену законом, працює без