Головна   Всі книги

ЯК НЕ ПРОГОРІТИ, КУПУЮЧИ ЖИТЛО В НОВОБУДОВІ

20 липня 2006 р. вступили в дію зміни в Федеральний закон № 214 ФЗ «Про участь в пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інакших об'єктів нерухомості і про внесення змін в деякі законодавчі акти Російської Федерації».

Сам закон працює з січня 2005 року. Як, використовуючи його, не бути обдуреним і не втратити свої кревно запрацьовані рублі і умовні одиниці, купуючи квадратні метри в новобудові?

Інформація про забудовника

Забудовник зобов'язаний представити будь-якій особі, що звернулася для ознайомлення (ч. 2 ст. 20 вищеназваних закони): засновницькі документи забудовника і її місцезнаходження (фізична і юридична адреса);

- свідчення державної реєстрації забудовника;

- свідчення про постановку до податкового органу;

- звітність про фінансово-господарську діяльність забудовника за встановленими формами;

- затверджені річні звіти, бухгалтерські баланси, рахунки (розподіл) прибули і збитків за три останніх роки здійснення забудовником підприємницької діяльності (або за фактичний період підприємницької діяльності, якщо фірма працює в будівельній області менш трьох років);

- аудиторський висновок за останній рік здійснення забудовником підприємницької діяльності;

- проект (проекти) будівництва багатоквартирних будинків або інакших об'єктів нерухомості, в яких брав участь забудовник протягом трьох останніх років.

УВАГА!

Для ознайомлення вам повинні надати тільки справжні документи землеотвода і дозвіл на будівництво. А на руки (за вашим бажанням) видати копії. З ними не перешкодить піти в муніципалітет або управління містобудування вашого міста, щоб перевірити, а чи дійсно даній фірмі виданий дозвіл на землеотвод і будівництво багатоквартирного будинку на даній території.

Перевірте чесність забудовника

Що за фірма, скільки працює на ринку житла, які об'єкти вже побудувала, чи не було зривів... Цю інформацію можна отримати в Російській гільдії риелторов. Її представництва відкриті зараз в багатьох регіонах Росії. Якусь інформацію про фірмі-за- стройщике можна отримати в муніципалітеті.

Неофіційно ви можете звернутися навіть до податкових органів, пояснивши причину, по якій вас цікавить дана фірма. Працівники правоохоронних органів, виходячи з багаторічної практики, говорять, якщо будівельна фірма має непрезентабельний офіс або часто міняє їх, краще з такою фірмою не зв'язуватися.

Так буде будинок!

Навіть якщо фірма надійна - не розслабляйтеся. Приймаючи рішення про купівлю квартири, зажадайте у фірми землеотводние документи на майбутній будинок, що будується. Якщо вам говорять, що документи в стадії оформлення і не сьогодні завтра будуть підписані, спокійно йдіть зі словами: коли підпишете - тоді і будемо розмовляти. Якщо ж фірма під всілякими прийменниками взагалі відмовляється представити документи, тим більше не варто з нею зв'язуватися. З'їздьте на місце майбутнього або поточного будівництва, подивіться, на якому рівні воно знаходиться, поговоріть з жителями сусідніх будинків. Вони краще за інших розкажуть, чи кипить на будівництві життя або тече ні хитко ні валко.

Можна поговорити з жильцями будинків, вже побудованих цією фірмою. Вони також розкажуть, з якими проблемами ним довелося зіткнутися, або проблем не було взагалі.

Отже, ви перевірили, що фірма надійна, і вирішили укласти з нею договір.

Важливо:

Забудовник зобов'язаний представити дані документи в оригіналах або в формі належним образом завірених копій. Так свідчить п. З ч.2 даної статті, але ми б рекомендували наполягати на наданні вам для ознайомлення оригіналів (особливо якщо фірма молода і маловідома). А копії документів (ненотаріально завірені) візьміть з собою і перевірте їх у відповідних службах.

Розщедріться на юриста

Непогано б показати типовий інвестиційний договір, що укладається будівельною фірмою з клієнтами, юристу, який компетентний в даному питанні і який зможе побачити в цьому договорі вразливі або підступні для вас місця.

Договір про участь в пайовому будівництві повинен містити:

- назва конкретного об'єкта пайового будівництва (наприклад: 14-поверховий будинок за адресою м.

Москва, вул. Будівників, д. 25);

- термін передачі забудовником об'єкта;

- зведення про ціну договору, термінах і порядку оплати;

- інформацію про гарантійний термін експлуатації даного будинку (т. е. протягом якого часу ви можете пред'являти будівникам претензії на недоробки). Він повинен складати не менш п'яти років. Ці пункти обов'язкові в будь-якому договорі і визначені ст. 4 закону). При їх відсутності договір вважається недійсним (ст. 5).

Крім того, бажані пункти:

- про умови розірвання договору (про вашу ініціативу або з

ініціативи забудовника). Ці умови повинні бути прописані досконально;

- про умови і ціну оплати вами зайвих квадратних метрів після здачі будинку або повернення вам грошей, якщо квартира виявилася меншого проектного розміру;

- про гарантії якості і умови усунення недоліків (силами забудовника, пропорційним зменшенням ціни договору або відшкодуванням ваших витрат на усунення недоліків);

- про відповідальність забудовника за недотримання термінів здачі будинку; Ці положення також відображені в існуючому законі, так звані санкції за порушення умов договору - як з боку пайовика, так і з боку будівельної організації, і вже частково вони захищають ваші права, але краще, якщо вони будуть прописані в самому договорі. Ви маєте право вимагати їх включення в договір, причому з конкретними цифрами. Наприклад, при здачі будинку в експлуатацію ваша квартира виявилася на 4 кв. м більше проектної. По яких розцінках їх оплачувати: первинним або існуючим на момент здачі будинку? І навпаки, якщо квартира виявилася менше: скільки грошей поверне вам забудовник?

Якщо фірма відмовляється вносити дані пункти - краще відмовитися від її послуг. Не погоджуйтеся, якщо фірма пропонує вам яку- небудь іншу форму висновку операції: попередній договір або купівлю векселів на суму, рівнозначну вартості майбутньої квартири. Кінців потім не знайдете!

УВАГА!

Щоб уникнути так званого двійчастого продажу договори участі в пайовому будівництві підлягають державній реєстрації в територіальному органі Федеральної реєстраційної служби (регпалате). Якщо забудовник відмовляється від реєстрації внаслідок тривалості процедури, краще не користуватися її послугами. Крім того, в деяких містах (при департаментах житлового будівництва) зараз починають розробляти форму попередньої або умовної реєстрації. При видачі фірмі дозволу на будівництво будинку там створюється документ на будинок, в якому реєструються всі договори (поквартирно), заключенние даною фірмою з юридичними або фізичними особами на житловий об'єкт, що будується.

Фірми-посередники

Якщо ви вирішили укласти договір поступки прав вимоги на конкретну квартиру в багатоквартирному будинку з фірмою-посередником (риелтором), то вам доведеться провести всі вищеназвані перевірки в двійчастому об'ємі, тобто перевірити кожного посередника окремо.

Але навіть в цьому випадку ви не отримуєте повну гарантію того, що «ваша» квартира не перепродана вже парі разів іншим покупцям. Чим більше посередників, тим більше небезпека двійчастого продажу.

... Тільки з перших рук

Найкраще придбавати квартиру з перших рук, тобто у забудовника, а не у фирм-риелторов. Так ви уникнете додаткових накруток, виникаючих при перепродажі і забезпечите себе від двійчастого продажу в ланцюжку забудовник - риелтор.

Золоте правило!

Не купуйте квартиру на нульовому циклі будівництва, тобто коли виритий лише котлован майбутнього будинку, закладений підмурівок або встановлені, наприклад, тільки перші два поверхи з шістнадцяти. Обіцянки не завжди виконуються!

Укладаючи договір на пайову участь в будівництві (інвестиційний договір), ви купуєте не квартиру, а лише обіцянка (хоч і юридично оформлене), що по завершенні будівництва конкретного будинку вам нададуть квартиру в цьому будинку.

Шановні читачі!

Можливо, запропонована нами схема покажеться досить трудомісткої. У вас є вибір: пройти цей складний шлях, вкласти гроші і чекати новосілля (хоч ризик все одно залишається) або стояти потім в пікетах, відвойовуючи свої права обдурених вкладників. РОЗДІЛ 2. ЯК СТВОРИТИ ЕКОНОМІКУ БЕЗ ВІДСОТКІВ І ІНФЛЯЦІЇ:  РОЗДІЛ 2. ЯК СТВОРИТИ ЕКОНОМІКУ БЕЗ ВІДСОТКІВ І ІНФЛЯЦІЇ: У кінці ХIХ століття Сильвіо Гезель, що досягає успіху комерсант, що працював в Німеччині і Аргентині, помітив, що іноді його товари продавалися швидко і за хорошу ціну, а в інший час продавалися повільно, з тенденцією до зниження цін. Він почав
41. Як складаються списки виборців?: Важлива стадія виборчого процесу - складання списків:  41. Як складаються списки виборців?: Важлива стадія виборчого процесу - складання списків виборців. Вони є гарантією загальності виборів. Списки складаються відповідними виборчими комісіями окремо по кожній виборчій дільниці. Форма списків виборців
Як скласти обгрунтування проекту: (в тому числі і для отримання гранта)? Пропонуємо Вам один з:  Як скласти обгрунтування проекту: (в тому числі і для отримання гранта)? Пропонуємо Вам один з можливих варіантів заявки на проект. Структура проекту: зведення про організацію; резюме заявки; постановка проблеми; загальний задум і основні ідеї проекту; опис проекту; ресурси для
1. Як слід відноситися до такого порушення недоторканості:  1. Як слід відноситися до такого порушення недоторканості приватної власності? Чи Може подібна правова практика служити позитивним (негативним) прикладом для сучасності?: Історія показала, що радянська система монополії на володіння землею показала себе неефективної. Однак володіння землею повинне бути зумовлене громадянством, інакше це може викликати загрозу територіальної цілісності держави. Практика вилучення
ЯК ВВАЖАЮТЬСЯ ГОЛОСИ НА ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРАХ САДОВОДІВ?: А - Мої сусіди в нашому садівничому товаристві не- давно прикупили:  ЯК ВВАЖАЮТЬСЯ ГОЛОСИ НА ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРАХ САДОВОДІВ?: А - Мої сусіди в нашому садівничому товаристві не- давно прикупили додатково по 2-3 дільниці. Чи Дає це тепер ним право на додаткові голоси на загальних зборах? Федір Дмитрович, Тульська область. Ні, не дає. Згідно ст. 21
Як в Rumus2 додати свій індикатор?: Існує два способи додати індикатор в РУМУС2. 1. Індикатори:  Як в Rumus2 додати свій індикатор?: Існує два способи додати індикатор в РУМУС2. 1. Індикатори зберігаються у вигляді окремих файлів в папці З:Program FilesFXClubRumus2Language у вигляді файлів з розширенням *.inr. Якщо необхідний вам індикатор є у вигляді такого файла - його можна
ЯК РОЗДАЧА ГРОШЕЙ ПРИВЕЛА До 1,5 МІЛЬЙОНІВ ДОЛЛАРОВДжон Мілтон Фогг:  ЯК РОЗДАЧА ГРОШЕЙ ПРИВЕЛА До 1,5 МІЛЬЙОНІВ ДОЛЛАРОВДжон Мілтон Фогг: Багато які автори прикладають масу зусиль, щоб їх твори стали бестселерами. Так, добре... вони можуть бути бестселерами в книгарні в їх рідному місті, але... Зовсім інша справа, коли можна сказати, що вже проданий мільйон копій! Саме

© 2018-2022  epr.pp.ua