Головна Всі книги |
Основні методи капіталізації - метод прямої капіталізації і метод капіталізації доходів по нормі віддачі на капітал.
На вибір методу капіталізації в кожному конкретному випадку впливають наступні чинники:
тип нерухомості;
ефективний вік і термін економічного життя об'єкта;
достовірність і обширність інформації;
характеристики доходу від об'єкта оцінки (величина, тривалість надходження, темпи зміни).
Найчастіше використовуються наступні методи капіталізації:
пряма капіталізація, коли вартість об'єкта визначається діленням чистого річного доходу на ставку капіталізації;
метод валової ренти, заснований на оцінці майна з урахуванням величин потенційного або дійсного доходу і валового рентного множника;
метод дисконтування грошових потоків - оцінка об'єкта, коли грошові потоки поступають нерівномірно, довільно змінюються, при цьому враховується міра ризику, пов'язаного з використанням майна;
метод залишку - оцінка майна з урахуванням впливу окремих чинників утворення доходу (в поєднанні з методом залишку можна використати методи і прямої капіталізації, і капіталізації доходу по нормі віддачі);
метод іпотечно-інвестиційного аналізу - оцінка майна, заснована на обліку вартості власного і позикового капіталів.
Вибір конкретного способу капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів.
У чому склався умовах економічної і політичної нестабільності в Росії, через складність формування достовірних прогнозів, широко застосовується метод прямої капіталізації, що не вимагає такого ретельного аналізу грошових потоків, як при капіталізації по нормі віддачі.
Пряма капіталізація - оцінка майна при збереженні стабільних умов його використання, постійній величині доходу, відсутності первинних інвестицій і одночасному обліку повернення капіталу і доходу на капітал.
Ставка капіталізації звичайно розраховується на основі аналізу ринкової інформації про аналоги об'єкта оцінки шляхом ділення чистого річного доходу на ціну продажу аналога.
Розглянута в попередньому главі базова формула прибуткового підходу
V = - R
при прямій капіталізації звичайно застосовується в наступному вигляді:
NOI
PV
Ro '
де PV - поточна вартість нерухомості,
NOI - очікуваний чистий операційний дохід за перший після дати оцінки рік,
Л - загальна ставка капіталізації.
У якості NOI може використовуватися нормалізований чистий операційний дохід за 1 рік, що отримується шляхом усереднення доходу за декілька років.
Ставка капіталізації Дд відображає ризики, яким зазнають кошти, що вкладаються в актив.
Методи розрахунку ставки капіталізації вибираються в залежності від конкретних умов, в яких функціонує об'єкт оцінки: інформації про доходи і ціни операцій на основі вибірки по порівнянних об'єктах, джерелах і умовах фінансування операцій, можливості коректного прогнозу відносно вартості об'єкта в кінці прогнозного періоду.
Можлива пряма капіталізація із застосуванням валового рентного множника
V = I - RM.
Прямі відносини між людьми: З життя людей треба поступово прибрати товарно-грошові відносини.: Прямі відносини між людьми: З життя людей треба поступово прибрати товарно-грошові відносини. Між душами людей не повинно бути посередників, вони повинні спілкуватися прямо. Треба прибрати з відносин всіх ідолів і всі культи. Бренди, автомобілі, товари, нічні клуби, наркотики,
59. Прямі податки: Прямі податки - такі, що стягуються безпосередньо з доходів (работной плати,: 59. Прямі податки: Прямі податки - такі, що стягуються безпосередньо з доходів (заробітної плати, прибутку, відсотків) або з майна платника податків (землі, будов, цінних паперів). юридичні і фактичні платники податків співпадають У разі прямого оподаткування сума
Прямі матеріали в НЗП: - придбані прямі матеріали, в тому числі і що чекають: Прямі матеріали в НЗП: - придбані прямі матеріали, в тому числі і чекаючі використання у виробництві.
Прямі витрати по робочій силі: - заробітна плата за труд, яка може ідентифікуватися, як: Прямі витрати по робочій силі: - заробітна плата за труд, яка може ідентифікуватися, як що економічно відноситься до конкретного об'єкта виробництва.
Прямі інвестиції: (direct investments) - вкладення капіталу з метою придбання: Прямі інвестиції: (direct investments) - вкладення капіталу з метою придбання довгострокового економічного інтересу в країні додатку капіталу, що забезпечує контроль інвестора над об'єктом розміщення капіталу. Вони практично цілком пов'язані з вивозом приватного
Прямий маркетинг: Прямий маркетинг - система збуту товарів за допомогою різних: Прямий маркетинг: Прямий маркетинг - система збуту товарів за допомогою різних коштів реклами, яка передбачає орієнтацію на конкретного споживача і направлена звичайно на отримання від нього негайної прямої реакції. Основними перевагами прямого
9.8. Прямий і інтерактивний маркетинг: Прямий маркетинг (direct-marketing) складається з прямих: 9.8. Прямий і інтерактивний маркетинг: Прямий маркетинг (direct-marketing) складається з прямих (інтерактивних) комунікацій з відібраним певним покупцем, часто у вигляді індивідуалізованого діалогу, щоб отримати негайний відгук. Основні форми прямого маркетингу: персональні