Головна   Всі книги

2.2. Зміст і ремонт багатоквартирних будинків, що відносяться до приватного житлового фонду

Розглянемо права і обов'язки жильців, що проживають в приватному житловому фонді.

Згідно з ЖК РФ відповідальність за стан приватного житлового фонду лежить на власникові житла.

У ході приватизації частина жильців стали власниками своїх квартир, а значить, мають право користуватися, володіти і розпоряджатися цією власністю.

Але власники приміщень стають відповідальними не тільки за свою особисту квартиру, але і за весь житловий будинок, в якому знаходиться квартира.

Згідно з ст. 36 ЖК РФ власникам квартир належить так зване спільне майно в будинку, до якого відносяться:

- дахи, горища;

- вікна і двері приміщень загального користування, поручні, коридори і т. п.;

- міжквартирні драбинні майданчики, сходи, ліфти, ліфтові шахти;

- несучі стіни, плити перекриттів, несучі колони, балконні плити;

- обладнання, обслуговуюче більше за одне житлове приміщення;

- трансформаторні підстанції, теплові пункти, колективні автостоянки, дитячі і спортивні майданчики на придомовой території;

- земельна дільниця, на якій розташований багатоквартирний будинок і межі якого визначені кадастровим обліком;

- підвали, вбудовані гаражі.

Таким чином, для квартировладельца власність не обмежується тільки простором його квартири, він також зобов'язаний особисто потурбуватися, щоб працювали ліфти, були в справному стані вікна і дверей в під'їзді, не текли труби або дах. Для більшості власників ще незвично піклуватися про те майно, яке знаходиться за межами квартири.

У цей час існує особливий порядок прийняття рішення про проведення капітального ремонту в будинку. Рішення про капітальний ремонт приймається загальними зборами власників приміщень в багатоквартирному будинку, наприклад: робити ремонт в будинку або не робити, що ремонтувати насамперед; дата почала робіт, необхідний об'єм робіт, порядок фінансування ремонту, терміни відшкодування витрат.

Якщо власники приміщень в багатоквартирному будинку (під багатоквартирним будинком мається на увазі будівля, в якій більше половини загальної площі доводиться на житлову і є більше за одну квартиру) на їх загальних зборах не ухвалили рішення про встановлення розміру плати за зміст і ремонт житлового приміщення, такий розмір встановлюється органом місцевого самоврядування (в суб'єктах РФ - містах федерального значення Москві і Санкт-Петербурге - органом державної влади відповідного суб'єкта Російської Федерації).

Плата за зміст і ремонт житлового приміщення, належного власнику, в багатоквартирному будинку включає в себе:

- послуги і роботи по управлінню багатоквартирним будинком;

- зміст спільного майна;

- поточний ремонт спільного майна;

- капітальний ремонт спільного майна.

Плата за капітальний ремонт розповсюджується на всіх власників приміщень (як житлових, так і нежилих). При цьому:

- даний обов'язок виникає у власника приміщень з моменту переходу до нього права власності на приміщення в багатоквартирному будинку, зареєстрованого належним образом;

- при переході права власності на приміщення до нового власника у нього виникає (з моменту здійснення державної реєстрації такого переходу) обов'язок по оплаті витрат на капітальний ремонт приміщення в багатоквартирному будинку;

- якщо попередній власник приміщення не виконував дане зобов'язання, воно в повному об'ємі переходить до нового власника. Якщо останній добровільно не буде виконувати зобов'язання попереднього власника, до нього може бути пред'явлене (в межах термінів позовної давності) вимога про стягнення в судовому порядку відповідних сум.

За існуючими правилами для підтримки будинку і двора в належному стані повинні провестися наступні заходи.

Огляд общедомового майна. Він проводиться самими жильцями або уповноваженими ними членами товариства власників житла (ТСЖ) за допомогою відповідних фахівців: експертів по будівництву, інженерним комунікаціям і інш. За результатами огляду оформляється акт, на основі якого визначається, чи відповідає стан будинку вимогам безпеки, санітарно-гігієнічним і іншим нормативам. Якщо немає, то приймається рішення про необхідні заходи для усунення несправностей, пошкоджень і інших дефектів домоволодіння.

Поточний ремонт. За правилами він проводиться за рішенням загальних зборів власників квартир і призначений для попередження передчасного зносу, а також для підтримки інженерних комунікацій і інших общедомових систем в робочому стані, усунення пошкоджень і несправностей спільного майна будинку, крім заміни несучих конструкцій і ліфтів (ці серйозні роботи вже відносяться до капітального ремонту).

Капітальний ремонт. Він обов'язковий, якщо стан будинку досяг рівня гранично допустимих характеристик надійності і безпеки.

Для підтримки будинку в хорошому стані необхідно забезпечувати:

- освітлення приміщень загального користування;

- сприятливі показники температури і вогкості в общедомових приміщеннях;

- прибирання і санітарно-гігієнічне очищення приміщень загального користування і придомовой території;

- збір і вивіз твердих і рідких побутових відходів;

- догляд за елементами озеленення і благоустрої придомовой території;

- виконання заходів пожежної безпеки.

Є декілька варіантів відшкодування коштів на капітальний ремонт.

Перший. Існує одноразовий платіж, що стягується з всіх власників, на проведення необхідних ремонтних робіт.

Другої. Якщо власники не в змозі одноразово сплатити витрати по капітальному ремонту, може бути прийняте рішення скористатися кредитом на умовах відповідної кредитної організації, при цьому потрібно мати на увазі, що вартість ремонту відповідно зросте на величину нарахованих відсотків за користування кредитом.

Третій - накопичувальний: щомісяця на капітальний ремонт перераховується фіксований внесок.

Закон передбачає наступні основні інструменти, за допомогою яких власники житла зобов'язані вирішувати проблеми, пов'язані з мешканням в багатоквартирному будинку:

- загальні збори власників приміщень як орган управління;

- вибір способу управління;

- договір управління багатоквартирним будинком.

ЖК РФ введене таке поняття, як "орган управління багатоквартирним будинком". Цим органом визнані загальні збори власників приміщень багатоквартирного будинку.

До компетенції органу управління відносяться:

1) прийняття рішень про реконструкцію багатоквартирного будинку, в тому числі з його розширенням або надбудовою, будівництві господарських споруд і інших будівель, будов, споруд, ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку;

2) прийняття рішень про межі використання земельної дільниці, на якому розташований багатоквартирний будинок, в тому числі введення обмежень користування ним;

3) прийняття рішень про передачу в користування спільного майна в багатоквартирному будинку;

4) вибір способу управління багатоквартирним будинком;

5) інші питання, віднесені ЖК РФ до компетенції загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку.

Потрібно звернути увагу на те, що на загальних зборах власників приміщень власники голосують своїми частками в праві власності на спільне майно. Частка в праві власності на спільне майно в багатоквартирному будинку пропорційна розміру загальної площі приміщення власника. Тому кількість голосів, якими володіє власник приміщення на загальних зборах таких власників, безпосередньо залежить від розміру загальної площі належного йому житлового або нежилого приміщення в даному багатоквартирному будинку. З урахуванням цієї обставини і повинно визначатися наявність кворуму. Правом на участь в загальних зборах володіють всі власники приміщень в багатоквартирному будинку, незалежно від розміру загальної площі приміщень, що знаходяться у власності кожного з них.

Рішення загальних зборів з питань, поставлених на голосування, приймаються більшістю голосів, за винятком рішень, які вимагають не менше за 2/3 (кваліфікована більшість) від загального числа голосів.

До таких рішень відносяться:

1) рішення про реконструкцію багатоквартирного будинку, в тому числі з його розширенням або надбудовою, будівництві господарських споруд і інших будівель, будов, споруд, ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку;

2) рішення про межі використання земельної дільниці, на якому розташований багатоквартирний будинок, в тому числі введення обмежень користування ним;

3) рішення про передачу в користування спільного майна в багатоквартирному будинку.

Прийняття рішень з питань, не включених в порядок денний, заборонене. При відсутності кворуму для проведення річних загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку повинні бути проведене повторні загальні збори.

Для того щоб рішення загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку мало юридичну силу, повинна бути додержані наступна передбачена ЖК РФ умови:

1) рішення оформлене протоколом чергових або позачергових загальних зборів власників приміщень;

2) рішення прийняте з питання, включеного в порядок денний відповідних зборів;

3) рішення прийняте з дотриманням правил про кваліфіковану або просту більшість голосів, необхідних для прийняття рішення;

4) рішення доведене до відома власників приміщень в багатоквартирному будинку;

5) рішення прийняте з питання, що відноситься до компетенції загальних зборів.

По вказаних критеріях можна оцінювати правомірність відповідного рішення у разі виникнення суперечок, пов'язаних з прийняттям рішень загальними зборами власників приміщень в багатоквартирному будинку.

ЖК РФ дозволене проведення загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку і шляхом заочного голосування, а також голосування через представника. Зібрати всіх власників багатоквартирного будинку в одному місці в один час дуже важко, тому частіше за все збори проходять саме в заочній формі, шляхом письмового опиту.

Кожному власнику вручаються під розписку бланки повідомлення про проведення зборів і його рішення. У повідомленні вказуються питання порядку денного, терміни початку прийому рішень і його закінчення. У бланку рішення містяться паспортні дані власника, номер документа, підтверджуючого права власності, розмір частки в праві власності на спільне майно. Також перераховані варіанти рішень, які повинен прийняти власник.

Рішення загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку з питань, віднесених до компетенції таких зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень в багатоквартирному будинку, в т. ч. для тих власників, які не брали участь в голосуванні. Це правило розповсюджується і на рішення з питання про оплату витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку.

Умови, при наявності яких власник приміщення в багатоквартирному будинку має право оскаржити в суд рішення загальних зборів:

- рішення прийнято загальними зборами власників приміщень в даному будинку з порушенням вимог ЖК РФ;

- власник не брав участі в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення.

Настав час визначити форму управління житловими будинками. Це питання торкається більшості населення країни. Адже вже зараз 70% житлових фонди знаходиться у власності, і ряди власників продовжують поповнюватися за рахунок покупців квартир і громадян, які все ще приватизують своє житло.

Перш ніж зробити вибір, необхідно уясняти собі, що таке управління багатоквартирним будинком.

ЖК РФ встановлює, що управління багатоквартирним будинком повинно забезпечувати сприятливі і безпечні умови мешкання громадян, належний вміст спільного майна в багатоквартирному будинку, розв'язання питань користування вказаним майном, а також надання комунальних послуг всім громадянам, що проживають в такому будинку.

Якщо власники приміщень багатоквартирного будинку дотримуються пасивної позиції і не поспішають з вибором способу управління, то вибір способу управління через конкретну керуючу організацію зробить муніципалітет на основі відкритого конкурсу. Далі муніципалітет повідомить всіх власників приміщень в багатоквартирному будинку про результати вказаного конкурсу і про умови договору управління цим будинком. Швидше усього, в новій якості вам запропонують ваш же ДЕЗ. Згідно із законом ви будете зобов'язані укласти такий договір. Укладення договору управління багатоквартирним будинком без проведення відкритого конкурсу допускається, якщо вказаний конкурс відповідно до законодавства визнаний таким, що не відбувається. Умови договору встановлюються однаковими для всіх власників. Якщо ж власники виразять незгоду з умовами запропонованого договору управління, то необхідно буде почати процедуру їх узгодження у встановленому порядку, для чого зажадається виробити свої умови на загальних зборах власників і відобразити їх в протоколі розбіжностей. Збиратися все одно доведеться, тільки прийти до загальної згоди буде вже набагато складніше: у разі недосягнення угоди суперечка доведеться дозволяти в судових органах. У разі ж вибору компанії власниками самостійно всі істотні питання можна врегулювати на загальних зборах до укладення договору, а при недосягненні угоди пошукати іншу компанію.

До речі, якщо немає пропозицій від керуючих компаній, власники мають право звернутися до суду і зажадати, щоб муніципалітет вибрав керуючу організацію відповідно до законодавства.

Будинок може керуватися тільки однією організацією.

Згідно з новою житловою реформою до 1 січня 2007 р. всі повинні були вибрати спосіб управління своїм будинком, однак термін продовжений до 1 липня 2008 р. До вказаного терміну власники зобов'язані визначити, хто буде управляти їх будинком і візьме на себе всі зобов'язання по його обслуговуванню. Ідея управління житловим будинком вигадана для зручності і підвищення якості послуг, але ось парадокс: більшість з нас досі не мають ні найменшого уявлення про те, що і кого, власне, треба вибирати.

Власники приміщень зобов'язані вибрати тільки один з способів управління будинком, одночасне поєднання декількох способів управління будинком не допускається.

ЖК РФ передбачає три способи управління багатоквартирним будинком.

1. Безпосереднє управління. Власники приміщень в багатоквартирному будинку можуть здійснювати управлінську діяльність по організації ефективного використання свого майна без залучення яких-небудь посередників. При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень в такому будинку договори надання послуг за змістом і (або) виконанню робіт по ремонту спільного майна в такому будинку з особами, що здійснюють відповідні види діяльності, власники приміщень укладають на основі рішень загальних зборів. При цьому все або більшість власників приміщень в такому будинку виступають як одна сторона договорів, що укладаються. Договори на холодне і гаряче водопостачання, водоотведение, електропостачання, газопостачання (в тому числі постачання побутового газу в балонах), опалювання (теплопостачання, в тому числі постачання твердого палива при наявності пічного опалювання) укладаються кожним власником приміщення, що здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком, від свого імені.

На основі рішення загальних зборів власників, що здійснюють безпосереднє управління багатоквартирним будинком, від імені власників приміщень в такому будинку у відносинах з третіми особами має право діяти один з власників або інакша особа, що має повноваження, засвідчене довіреністю, виданою в письмовій формі йому всіма або більшістю власників приміщень в багатоквартирному будинку.

Перевага безпосереднього управління будинком полягає в економії на оплаті послуг керуючої організації. Ця система вигідна жильцям в тих випадках, коли мова йде про невеликий будинок, де квартирами володіють не більше за 10 чоловік, причому найбільш ефективної вона може стати в будинках, де живуть люди з приблизно однаковим соціальним і матеріальним статусом.

До мінусів цього способу можна віднести відсутність єдиної організації, яка відповідала б перед власником за якість комунальних послуг. Наприклад, яка організація повинна відповідати за погане водопостачання: та, що безпосередньо забезпечує постачання гарячою і холодною водою, або та, що відповідає за стан труб в будинку?

Крім того, цей спосіб управління багатоквартирним будинком складно реалізувати на практиці, оскільки кожний власник повинен не тільки самостійно прямо забезпечити зміст будинку, але і укладати договори з ресурсоснабжающими організаціями. Навіть якщо оформити довіреність на сусіда-власника і він вже один буде вирішувати всі питання, а ви лише вносити плату за послугу, нелегко знайти людину, готового звалити на себе всі ці обов'язки.

Договори на надання послуг і виконання робіт (колективний договір на надання житлових послуг, т. е. послуг за змістом і ремонту спільного майна в будинку) можуть полягати в наступному порядку:

1) загальні збори власників приміщень в багатоквартирному будинку розглядають проект відповідного договору і приймають рішення про його висновок;

2) всі власники приміщень в багатоквартирному будинку, що голосували на загальних зборах за прийняття вказаного рішення, підписують договір на стороні замовника;

3) юридична особа (індивідуальний підприємець), навмисне робити відповідні послуги і (або) виконувати роботи, підписує договір на стороні виконавця;

4) договір набирає чинності, і сторони приступають до виконання взаємних зобов'язань.

2. Створення ТСЖ або житлового кооперативу і передача йому повноважень по управлінню будинком. У цьому випадку ТСЖ або житловий кооператив управляє будинком від імені власників приміщень і несе відповідальність за зміст будинку.

Житловим (житлово-будівельним) кооперативом признається добровільне об'єднання громадян і (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян в житлі, а також управління житловими і нежилими приміщеннями в кооперативному будинку. Члени житлового кооперативу своїми коштами беруть участь в придбанні, реконструкції і подальшому змісті багатоквартирного будинку.

Товариство власників житла - некомерційна організація, об'єднання власників приміщень в багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном в багатоквартирному будинку. ТСЖ є юридичною особою, а означає, має свій розрахунковий рахунок в банку, складається на обліку в податковій інспекції, має друк зі своїм найменуванням, інші реквізити юридичної особи. Статут товариства власників житла приймається на загальних зборах більшістю голосів від загального числа голосів власників приміщень в багатоквартирному будинку.

ТСЖ вважається самим ефективним способом управління будинком, тому що управляють житлом безпосередньо власники. Вони обирають президію ТСЖ, а президія обирає голову правління. У будь-який час власники можуть відкликати членів правління і голови.

ТСЖ може бути створено при об'єднанні:

1) декількох багатоквартирних будинків, приміщення в яких належать різним (не менш ніж двом) власникам приміщень в багатоквартирному будинку, із земельними дільницями, розташованими на загальній земельній дільниці або декількох сусідніх (що межують) земельних дільницях, мережами інженерно-технічного забезпечення і іншими елементами інфраструктури;

2) декількох розташованих близько будівель, будов або споруд - житлових будинків, призначених для мешкання однієї сім'ї, дачних будинків з присадибними дільницями або без них, гаражами і іншими розташованими на загальній земельній дільниці або декількох сусідніх (що межують) земельних дільницях об'єктами, мережами інженерно-технічного забезпечення і іншими елементами інфраструктури.

Розмір обов'язкових платежів і (або) внесків членів ТСЖ або житлового кооперативу або інакшого спеціалізованого споживчого кооперативу, пов'язаних з оплатою витрат на зміст і ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, визначається органами управління ТСЖ або органами управління житлового кооперативу або органами управління інакшого спеціалізованого споживчого кооперативу відповідно до статуту ТСЖ або статуту житлового кооперативу або статуту інакшого спеціалізованого споживчого кооперативу.

Створення ТСЖ дозволяє найбільш повно реалізувати права власників приміщень багатоквартирного будинку по управлінню і розпорядженню загальною власністю, робить найбільш прозорою схему надходження і витрачання коштів, що збирається з власників і наймачів приміщень в будинку, створює сприятливі можливості для залучення інвестицій і поліпшення умов мешкання.

Основні переваги ТСЖ.

По-перше, власники приміщень самостійно вирішують, яким способом управляти своїм будинком: власними силами або із залученням фахівців - керівника, керуючої компанії. Якщо якість послуг, що надаються не буде відповідати вимогам жильців (неякісне або невчасне прибирання території, сходів, невчасний вивіз непобутових відходів, невиконання робіт по обслуговуванню і ремонту інженерного обладнання будинку і інш.), ТСЖ має право розірвати договір і запросити для виконання робіт інші організації.

По-друге, ТСЖ саме планує ремонтні роботи в своєму будинку, визначає їх черговість. План робіт і кошторис витрат на рік затверджуються на загальних зборах членів ТСЖ. Не треба нікого ні про ніж просити, оббиваючи пороги різних інстанцій. Будь-який член ТСЖ має можливість здійснювати контроль за витрачанням коштів товариства, що отримуються як за рахунок платежів населення, так і за рахунок підтримки держави (пільги, субсидії, компенсації і інш.). У ТСЖ діє ревізійна комісія. Прозорість бюджету - це привілей, яким позбавлені жителі будинків, в яких не створені ТСЖ.

По-третє, в ТСЖ з'являється можливість мати додаткові доходи від здачі в оренду нежилих приміщень, що знаходяться в загальній пайовій власності (технічний поверх, підвал, колясочная і т. п.), раціонального використання земельної дільниці, надання рекламних площ і інш.

В-четвертих, в ТСЖ створюються умови для економного витрачання води, тепла, електричної енергії за рахунок установки вузлів обліку і застосування енергосберегающих технологій.

У ТСЖ створюються умови для більш дбайливого відношення до місць загального користування, оскільки жильці знають, що у разі поломки спільного майна доведеться платити самим. Після наведення порядку в будинку самими жильцями, ніхто не буде розмальовувати стіни, розбивати вікна і т. д. Як наслідок, підвищується ринкова вартість квартир, що знаходяться в ТСЖ, з'являється можливість зниження витрат на зміст і поточний ремонт будинку, вивільняються додаткові кошти для проведення ремонтних і профілактичних робіт.

По-п'яте, беручи участь в управлінні власним будинком, жильці самі визначають, яке саме співвідношення в ціні і якості послуг для них є оптимальним.

Звісно, недоліків у ТСЖ немало. Товариство тільки тоді ефективне, коли воно обслуговує декілька багатоквартирних будинків з великою житловою площею, щоб збирати велику суму. Головна перевага ТСЖ в тому, що це некомерційна організація, яка весь отриманий прибуток направляє на створення оптимальних умов в товаристві (обслуговування і ремонт фонду), крім того, вона користується підтримкою держави.

Громадяни, що вступили в ТСЖ і кооперативи, можуть вибрати одну з двох схем управління своїм будинком:

1) без посередників укладати договори з підрядчиками (сантехником, електриком і інш.) і ресурсоснабжающими організаціями. Правда, у разі незадовільної якості комунальних послуг може вийти так, що власники і органи управління ТСЖ (кооперативу) виявляться по різні сторони барикад;

2) укласти договір з керуючою організацією і передати їй кошти на оплату комунальних послуг. Ця організація сама вирішує, з ким вигідніше укладати договори на обслуговування будинку. Такий варіант обійдеться дорожче (крім комунальних послуг членам ТСЖ (кооперативу) доведеться оплачувати послуги керуючої організації), зате вибором підрядчиків будуть займатися професіонали.

Якщо в будинку організоване ТСЖ, то визначення розміру плати за житлове приміщення відноситься до компетенції правління товариства. Але при цьому воля жильців все одно грає основну роль, т. до. рішення про розмір обов'язкових платежів і внесків в ТСЖ обов'язково затверджується загальними зборами членів товариства. Виходячи з рішення зборів правління ТСЖ складає загальний кошторис витрат і вже в ній виділяє плату за обслуговування і ремонт общедомового майна.

Принципова відмінність ТСЖ від безпосереднього управління власниками приміщень полягає в наступному.

По-перше, як вже згадувалося, ТСЖ - юридична особа, некомерційна організація, що має органи управління. ТСЖ наділене певними юридичними правами, в тому числі може отримувати банківські кредити. При безпосередньому управлінні всі питання вирішуються загальними зборами власників багатоквартирного будинку, що не дуже зручно з точки зору оперативності прийняття даних рішень. При роботі ТСЖ договори з організаціями, що роблять комунальні послуги, укладають уповноважені представники товариства, а ось при безпосередньому управлінні громадянам доводиться цим займатися самостійно!

У других, ТСЖ згідно із законом повинно платити ряд податків і зборів, оскільки обов'язкові платежі не передбачені Податковим кодексом (далі - НК РФ) як доходи, не належні оподаткуванню. При безпосередньому ж управлінні необхідності в сплаті зайвих податків і зборів не виникає.

У третіх, в тих випадках, коли власники не хочуть залучати до управління майном багатоквартирного будинку сторонню організацію, оптимальною формою управління буде ТСЖ внаслідок більшої оперативності при розв'язанні необхідних питань. Наприклад, зламався ліфт, треба або лагодити його, або купувати новий. При безпосередньому управлінні цілком вірогідний варіант відмови жителів перших поверхів від здійснення яких-небудь дій, ТСЖ же самостійно розбереться з даною проблемою і розподілить необхідні платежі з найменшими витратами для учасників.

Договори на комунальні послуги укладає ТСЖ. Тарифи на комунальні послуги встановлюються відповідним регулюючим органом.

Права ТСЖ:

1) висновок відповідно до законодавства РФ договору управління багатоквартирним будинком, а також договорів про зміст і ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, договорів про надання комунальних послуг і інших договорів в інтересах членів товариства;

2) визначення кошторису доходів і витрат на рік, в тому числі необхідних витрат на зміст і ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, витрати на капітальний ремонт і реконструкцію багатоквартирного будинку, спеціальних внесків і відрахувань в резервний фонд, а також витрат на інші передбачені справжнім розділом і статутом товариства мети;

3) призначення на основі прийнятого кошторису доходів і витрат на рік товариства розмірів платежів і внесків для кожного власника приміщення в багатоквартирному будинку відповідно до його частки в праві власності на спільне майно в багатоквартирному будинку;

4) виконання робіт для власників приміщень в багатоквартирному будинку і надання їм послуг;

5) користування банківськими кредитами, отриманими в порядку і на умовах, які передбачені законодавством;

6) передача за договором матеріальних і грошових коштів особам, що виконує для товариства роботи і що надає товариству послуги;

7) продаж і передача у тимчасове користування, обмін майна, належного товариству.

У тих випадках, коли це не порушує права і законні інтереси власників приміщень в багатоквартирному будинку, ТСЖ має право:

1) надавати в користування або обмежене користування частину спільного майна в багатоквартирному будинку;

2) відповідно до вимог законодавства у встановленому порядку надбудовувати, перебудовувати частину спільного майна в багатоквартирному будинку;

3) отримувати в користування або отримувати або придбавати в загальну пайову власність власників приміщень в багатоквартирному будинку земельні дільниці для здійснення житлового будівництва, зведення господарських і інакших споруд і їх подальшої експлуатації;

4) здійснювати відповідно до вимог законодавства від імені і за рахунок власників приміщень в багатоквартирному будинку забудову прилеглих до такого будинку виділених земельних дільниць;

5) укладати операції і здійснювати ті, що інакші відповідають цілям і задачам товариства дії.

У разі невиконання власниками приміщень в багатоквартирному будинку своїх обов'язків по участі в загальних витратах ТСЖ в судовому порядку має право зажадати примусового відшкодування обов'язкових платежів і внесків. ТСЖ може зажадати в судовому порядку повного відшкодування заподіяних йому збитків внаслідок невиконання власниками приміщень в багатоквартирному будинку зобов'язань по сплаті обов'язкових платежів і внесків і оплаті інакших загальних витрат.

Обов'язки ТСЖ:

1) забезпечення виконання вимог законодавства, а також статуту товариства;

2) висновок договорів про зміст і ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку з власниками приміщень в багатоквартирному будинку, членами товариства, що не є;

3) виконання зобов'язань за договором в порядку, передбаченому законодавством;

4) підтримка належного санітарного і технічного стану спільного майна в багатоквартирному будинку;

5) виконання всіма власниками приміщень в багатоквартирному будинку обов'язків за змістом і ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку відповідно до їх часток в праві загальної власності на дане майно;

6) дотримання прав і законних інтересів власників приміщень в багатоквартирному будинку при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження загальною власністю;

7) вживання заходів, необхідних для запобігання або припиненню дій третіх осіб, що утрудняє реалізацію прав володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження власників приміщень спільним майном в багатоквартирному будинку або перешкоджаючих цьому;

8) представлення законних інтересів власників приміщень в багатоквартирному будинку, в тому числі у відносинах з третіми особами.

Для виконання деяких робіт за змістом, ремонту, обслуговуванню житлового будинку товариством можуть притягуватися на договірних умовах жителі будинку (додатковий заробіток по місцю проживання), для боржників виконані роботи можуть враховуватися як основа для зменшення платежів за житлово-комунальні послуги. Всі жильці будинку (власники квартир, наймачі), орендарі житлових і нежилих приміщень, власники нежилих приміщень підкоряються рішенню загальних зборів членів ТСЖ, беруть участь у витратах на зміст і поточний ремонт місць загального користування.

3. Керуюча організація. Найбільше поширення в нашій країні, можливо, отримає спосіб, при якому питаннями комунальних послуг відає керуюча організація.

За договором управління багатоквартирним будинком керуюча організація протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується робити послуги і виконувати роботи за належним змістом і ремонту спільного майна в будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень, а також здійснювати інакшу діяльність, направлену на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком. Договір на комунальні послуги укладає керуюча організація.

Договір може бути розірваний при невиконанні сторонами прийнятих на себе зобов'язань. Наприклад, керуюча компанія не проводить в необхідні терміни ремонт будинку, не домовляється з компаніями, що постачають електроенергію, внаслідок чого об'єкт знеструмлюють, або ж самі жильці не вносять обов'язкові платежі або, що ще більш важливо, не оплачують труд керуючої компанії, що, безумовно, є невиконанням зобов'язань з їх сторони.

Керуючою компанією може бути не тільки юридична особа, але і індивідуальний підприємець. Якщо голова одночасно є і таким підприємцем, він може розглядатися як керуюча організація і має право виконувати її обов'язки. Виходить, що він як голова ЖСК буде укладати сам з собою договір як з індивідуальним підприємцем. Це загалом не суперечить ЖК РФ, хоч існує ризик, що подібне управління може привести до порушень і до несприятливих наслідків.

Керуюча організація забезпечує зміст і ремонт багатоквартирних будинків, а також використовує можливості, що є для отримання прибутку, хоч вилучені кошти, як і у випадку з ТСЖ, прямують на зміст багатоквартирного будинку. У тому випадку, якщо яке-небудь майно вимагає ремонту і існують чинники, що впливають на життя і здоров'я людей, ви маєте повне право звернутися в керуючу компанію з тим, щоб вона усунула всі недоліки, адже вона отримує гроші саме за цю роботу.

Такий спосіб управління підходить власникам, що проживають в будинках, зведених в період масової забудови (15 і більше за роки тому).

Будь-яка керуюча організація повинна надати гарантії фінансового забезпечення своєї роботи, адже вона може довести будинок до руйнування, неякісно виконуючи свої обов'язки, і тим самим принесе збитки жильцям - власникам квартир. Гарантією компенсації може стати, наприклад, статутний капітал організації. Якщо він становить 10 тис. крб., це, звісно, несерйозно, так нічого не компенсуєш.

Важливо пам'ятати: власники житла в будь-який час можуть провести збори і ухвалити рішення про зміну способу управління. Перед тим як підписати договір з керуючою організацією, треба визначити міру її відповідальності перед власниками, тобто внаслідок яких порушень власник має право розірвати договір. До речі, якщо ви не виберете спосіб управління, ваш будинок виставлять на торги і продадуть керуючій організації тільки на один рік. Договір на п'ять років може укладати тільки керуюча компанія, яку вибрали власники на своїх зборах.

Договір управління багатоквартирним будинком. Договір управління багатоквартирним будинком, передбачений ЖК РФ, - новий вигляд цивільно-правового договору. Однією стороною договору управління є керуюча організація, іншій можуть бути:

- власники приміщень в багатоквартирному будинку (якщо керуюча організація вибирається на загальних зборах власників приміщень в багатоквартирному будинку);

- органи управління ТСЖ, житлового кооперативу або спеціалізованого споживчого кооперативу, передбаченого федеральним законом. Це можливе, якщо керуюча організація вибирається органами управління цих некомерційних організацій. При цьому факт укладення договору управління не означає зміни способу управління багатоквартирним будинком;

- муніципалітет у встановленій ЖК РФ випадках.

Договір управління багатоквартирним будинком здійснюється на основі письмового договору управління. Такий договір повинен являти собою один документ, підписаний сторонами. При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень в багатоквартирному будинку з кожним власником приміщення в такому будинку укладається договір управління на умовах, вказаних в рішенні даних зборів.

Істотні умови договору управління відповідно до ЖК РФ. Обов'язковими умовами, які відбиваються в договорі управління багатоквартирним будинком, що укладається між керуючою організацією і власниками приміщень в багатоквартирному будинку, органами управління ТСЖ або органами управління житлового кооперативу або органами управління інакшого спеціалізованого споживчого кооперативу, є, зокрема:

1) склад спільного майна багатоквартирного будинку, відносно якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку.

Склад майна, власне, і буде бути об'єктом управління. Список повинен бути затверджений розпорядженням органів виконавчої влади. У цьому може брати участь і група власників квартир в будинку, тому що на його основі затверджуються витрати по управлінню будинком, тобто кошторис витрат і платежі жильців. І навіть якщо в будинку квартирна плата буде такою ж, як звичайна міська, при неправильному складанні переліку спільного майна жильці будуть платити більше;

2) перелік послуг і робіт за змістом і ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни цього переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;

У договорі ще треба чітко прописати витрати на всі види робіт і послуг, адже всі ці витрати - квартирна плата жильців.

Керуюча організація повинна відповідати за надання всіх комунальних послуг в конкретному багатоквартирному будинку. Переважаючим способом комунальних послуг буде оплата з використанням свідчень общедомових або індивідуальних приладів обліку;

3) порядок визначення ціни договору, розміру плати за зміст і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;

4) порядок здійснення контролю за виконанням керуючою організацією її зобов'язань за договором управління.

Таким чином, договір повинен чітко визначати, відносно якого майна здійснюється управління. Це положення конкретизується шляхом опису спільного майна багатоквартирного будинку.

Оскільки договір управління відшкодувальний, то в ньому повинна бути вказана загальна ціна договору.

Договір управління багатоквартирним будинком укладається на термін від одного року до п'яти років. Доцільно укладати такий договір на один рік, але з правом продовження. За рік і жильці, і керуюча організація один до одного придивляться. Якщо все добре, тоді можна і далі співробітничати. Якщо жодна з сторін не заявила про розірвання договору після закінчення терміну, то договір автоматично продовжується на такий же термін, тобто ще на рік. Рішення зборів для цього не треба.

Договір управління багатоквартирним будинком набирає чинності в день його підписання сторонами. За загальним правилом керуюча організація зобов'язана приступити до виконання її обов'язків, вказаних в договорі управління, не пізніше ніж через 30 днів від дня його підписання. У договорі управління можна встановити інакший термін (більший або менший) початку діяльності керуючої організації.

Найважливішою умовою договору управління є контроль виконання зобов'язань керуючої організації. ЖК РФ зобов'язує керівника щорічно протягом I кварталу поточного року представити власникам приміщень в багатоквартирному будинку в усній або письмовій формі звіт про виконання договору управління за попередній рік. Договором термін представлення звіту може бути змінений.

Важливим зобов'язанням є передача за договором управління технічної документації на багатоквартирний будинок і інакших документів, пов'язаної з управлінням будинком. Керуюча організація зобов'язана передати документацію за 30 днів до припинення дії договору управління багатоквартирним будинком знову вибраної керуючої організації, ТСЖ, житловому кооперативу або інакшому спеціалізованому споживчому кооперативу. У разі безпосереднього управління таким будинком власниками приміщень передача технічної документації повинна проводитися одному з власників, вказаному в рішенні загальних зборів, або, якщо він не вказаний, будь-якому власнику приміщення в такому будинку. Порядок ведіння технічної документації на багатоквартирний будинок, в тому числі відтворення документації, якщо вона по якій-небудь причині відсутня, повинен узгоджуватися сторонами в договорі управління.

Розірвання або зміна укладених договорів управління. Наявність договору управління передбачена ЖК РФ. Даний договір укладають в наступних випадках:

- при виборі власниками приміщень способу управління багатоквартирним будинком із залученням керуючої організації;

- при укладенні такого договору органом ТСЖ або ЖСК;

- при виборі муніципалітетом організації на відкритому конкурсі у випадку, коли власники приміщень не вибрали спосіб управління багатоквартирним будинком або не реалізовували вибраний спосіб управління.

Якщо власники приміщень в багатоквартирному будинку вибрали спосіб безпосереднього управління своїм будинком, то потреба в договорах управління відпадає. Вони самі вирішують все виникаючі питання. У цьому випадку власники мають право в односторонньому порядку відмовитися від виконання раніше укладених ними договорів (угод), частіше за все з муніципальними службами замовника.

При створенні власниками приміщень ТСЖ або житлового кооперативу всі відносини між членами цих некомерційних організацій будуються на початках членства і регулюються статутами. Між ТСЖ (ЖСК) і членами цих некомерційних організацій не може бути договірних відносин, зокрема, з приводу управління, змісту і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку. Що стосується власників приміщень в багатоквартирному будинку, що не є членами ТСЖ або житлового кооперативу (фізичних і юридичних осіб, ОМС), то вони відповідно до ЖК РФ повинні будуть укласти з ТСЖ або споживчим кооперативом не договори управління, а відшкодувальні договори про зміст і ремонт житлових приміщень і спільного майна в багатоквартирному будинку.

При виборі власниками приміщень способу управління багатоквартирним будинком через керуючу організацію відношення сторін будуть врегульовані новим договором управління, що укладається на умовах, вироблених на загальних зборах. Якщо власники приміщень вибрали нового керівника після вступу внаслідок ЖК РФ, дія колишнього договору припиняється. Зміст, задачі, принципи і методи фінансового планування:  Зміст, задачі, принципи і методи фінансового планування: Фінансове планування - це підсистема фінансового механізму і найважливіша складова частина економічного і соціального планування. Специфіка фінансового планування складається в тому, що воно здійснюється в грошовій ( зумовленій
Зміст і задачі фінансового контролю, його види і методи:  Зміст і задачі фінансового контролю, його види і методи проведення.: Фінансовий контроль - форма державного контролю за освітою, розподілом і використанням ресурсів всіх ланок фінансової системи. Объетом ФК я-ця грошові, розподілить процеси при формуванні і використанні фин ресурсів, в т. ч і в
ЗМІСТ ВЕКСЕЛЯ: Вексель є суворо формалізованим документом. Він містить:  ЗМІСТ ВЕКСЕЛЯ: Вексель є суворо формалізованим документом. Він містить перелік обов'язкових реквізитів; відсутність хоч би одного з них позбавляє вексель юридичної сили. Реквізити векселя вексельна мітка - позначення документа словом «вексель»,
8.1. Зміст товародвижения: Товародвижение (розподіл) - один з основних елементів:  8.1. Зміст товародвижения: Товародвижение (розподіл) - один з основних елементів маркетингового комплексу. Крім безпосереднього розподілу товарів або послуг він включає: рішення по каналах розподілу; логистику збуту; управління каналами; роздрібну
Зміст тактичної операції «Огляд місця випадку»:  Зміст тактичної операції «Огляд місця випадку»: Раніше, ніж перейти до розгляду змісту тактичної операції «Огляд місця випадку», потрібно помітити, що взаємодію слідчого і інакших суб'єктів на місці випадку має місце на підготовчому, робочому і заключному етапах
58. Зміст судового рішення (ст. 203).: Рішення складається з вступної, описової, мотивувальної і:  58. Зміст судового рішення (ст. 203).: Рішення складається з вступної, описової, мотивувальної і резолютивної частин. У вступній частині рішення вказується час і місце його постанови, найменування суду, кіт постановив рішення, склад суду, прізвище секретаря судового
3. Зміст і структура глобальних проблем сучасності:  3. Зміст і структура глобальних проблем сучасності: У XX віці світовий економічний розвиток здійснювався незрівнянно більш високими темпами, ніж в попередній період. Обсяг промислового виробництва виріс в 50 раз, валовий продукт - в 20 раз, споживання природного палива - в 30 раз. Зростання