Головна   Всі книги

Стаття 156. Розмір плати за житлове приміщення

Коментар до статті 156

Стаття 156 Кодексу присвячена детальному регулюванню розміру плати за житлове приміщення. У ній визначені умови встановлення і зміни кожної складової частини структури плати за житлове приміщення для всіх категорій платників.

1. Частина 1 ст. 156 Кодексу вводить одну з основних умов для визначення розміру плати за зміст і ремонт житлового приміщення в багатоквартирному будинку. Цей розмір повинен забезпечувати належний зміст спільного майна власників приміщень в багатоквартирному будинку.

У відповідності зі ст. 12 Кодексу встановлення вимог до змісту спільного майна власників приміщень в багатоквартирному будинку віднесене до компетенції органів державної влади Російській Федерації в області житлових відносин. Правила вмісту спільного майна в багатоквартирному будинку встановлюються Урядом Російської Федерації (ч. 3 ст. 39 Кодекси). Прийняття федеральних містобудівних нормативів і правил віднесене до компетенції Мінпроменерго Росії (див. п. 5.2.28 Положення про Міністерство промисловості і енергетики Російської Федерації). Даним Міністерством затверджується зразковий перелік послуг, пов'язаних із змістом житла, які оплачуються за рахунок плати за зміст житла.

Про спільне майно власників приміщень в багатоквартирному будинку див. ст. ст. 36 - 48 Кодекси і коментар до них; про витрати власників приміщень в багатоквартирному будинку - ст. 158 Кодексу.

2. У ч. 2 ст. 156 законодавець ставить розмір плати за житлове приміщення (за наймання житлових приміщень), плати за зміст і ремонт житлового приміщення (що включає плату за послуги і роботи за змістом і ремонту житлового приміщення, по управлінню, змісту, поточному і капітальному ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку) в залежності від загальної площі житлового приміщення в окремих квартирах і в залежності від площі кімнат в окремих кімнатах в гуртожитках.

Раніше регулювання даних відносин здійснювалося у відповідності зі ст. 55 ЖК 1983 р., ст. 15.1 Основ в редакції ФЗ від 06.05.2003, згідно з якою розмір плати за зміст житла і розмір плати за ремонт житла в житловому фонді незалежно від форм власності встановлювався дифференцированно в залежності від загальної площі житлового приміщення і комплексу послуг, що надаються; розмір плати за наймання житлового приміщення встановлювався дифференцированно в залежності від загальної площі і якості житлового приміщення.

Потрібно відмітити, що визначення розміру плати в залежності від площі кімнат в гуртожитках в кодифікованому вигляді закріплене уперше.

Загальна площа житлового приміщення визначається Кодексом (ч. 5 ст. 15) як сума площ всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових і інакших потреб, пов'язаних з їх мешканням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас.

Таким чином, в загальну площу житлового приміщення як складові частини включаються площа житлових кімнат, кухні, внутриквартирного коридора, прихожей, санітарно-гігієнічних приміщень, а також площа інакших приміщень допоміжного використання.

Відповідно до Правил оплати громадянами житла і комунальних послуг, затвердженої Постановою Уряду РФ від 30.07.2004 N 392, розміри плати за зміст, ремонт, а також за наймання житлового приміщення (в т. ч. окремих квартир в гуртожитках) визначаються як твір відповідної ціни на загальну площу житлового приміщення. При мешканні громадян в комунальних квартирах і окремих кімнатах в гуртожитках розмір плати визначається як твір відповідної ціни на житлову площу займаних житлових приміщень, а при мешканні в одній кімнаті гуртожитку трохи громадян - в порядку, встановленому власником гуртожитку.

Згідно п. п. 1, 2 ст. 682 ГК РФ, розмір плати за житлове приміщення встановлюється по угоді сторін в договорі найма житлового приміщення (є у вигляду договір комерційного найма). У випадку якщо згідно із законом встановлений максимальний розмір плати за житлове приміщення, плата, встановлена в договорі, не повинна перевищувати цей розмір.

3. Частина 3 статті, що коментується відносить до компетенції органів місцевого самоврядування, органів державної влади суб'єктів Російської Федерації - міст федерального значення Москви і Санкт-Петербурга встановлення розміру плати:

1) за наймання, зміст і ремонт житлового приміщення для наймачів житлових приміщень за договорами соціального найма і договорами найма житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду;

2) за зміст і ремонт житлового приміщення для власників житлових приміщень, які не ухвалили рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком (нагадаємо, що вибір способу управління багатоквартирним будинком відноситься до компетенції загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку).

Таким чином, ч. 3 ст. 156 доповнює перелік питань, віднесених ст. 14 Кодексу до компетенції органів місцевого самоврядування, органів державної влади суб'єктів Російської Федерації - міст федерального значення Москви і Санкт-Петербурга.

Раніше дані відносини регулювалися ст. 15 Основ, відповідно до якої названі органи встановлювали ціни на зміст, ремонт житла, наймання житлових приміщень в державному і муніципальному житлових фондах.

Порядок, терміни і правила числення розмірів оплати громадянами житлових приміщень і комунальних послуг в цей час регулюються Правилами оплати громадянами житла і комунальних послуг, затвердженою Постановою Уряду РФ від 30.07.2004 N 392. Даними Правилами встановлені види плати, умови оплати житла і комунальних послуг, порядок застосування цін і тарифів, розрахунок розмірів плати, порядок внесення плати. Дія Правил не розповсюджується на перераховані відносини з громадянами, що проживають в житлових приміщеннях, що знаходяться в багатоквартирних будинках, в яких створені товариства власників житла, житлові або житлово-будівельні кооперативи і інші об'єднання власників, наймачами і піднаймачами житлових приміщень, що знаходяться в приватній власності фізичних і юридичних осіб, а також громадянами, що користуються житловими приміщеннями по заповітній відмові, за договором ренти, довічного змісту з утриманням або за договором безвідплатного користування житловими приміщеннями.

При встановленні розміру плати названими в ч. 3 ст. 156 органами потрібно враховувати національні стандарти, санітарні правила і норми і інші акти законодавства Російської Федерації, суб'єктів Федерації, а також правові акти органів місцевого самоврядування, регулюючі терміни, якість, періодичність і об'єми робіт за змістом і ремонту житла.

До затвердження місцевих бюджетів і бюджетів міст Москви і Санкт-Петербурга на черговий рік встановлюються ціни і тарифи і затверджуються виробничі і інвестиційні програми організацій. Зміна цих цін і тарифів протягом року здійснюється з внесенням відповідних змін в нормативні правові акти про місцеві бюджети і бюджети міст Москви і Санкт-Петербурга.

4. Частина 4 ст. 156 Кодексу встановлює три умови визначення розміру плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання):

1) якість житлового приміщення,

2) благоустрій житлового приміщення,

3) месторасположение житлового будинку.

Можливість встановлення інших умов визначення розміру плати для деяких категорій громадян передбачена ч. 5 даних статті.

Раніше Основи визначали, що розмір плати за наймання житлового приміщення повинен бути диференційований в залежності від якості житлового приміщення (ст. 15.1). Благоустрій житлового приміщення і месторасположение житлового будинку не розглядалися як необхідні критерії для визначення розміру плати за наймання.

Зміна плати за наймання є основним інструментом політики ціноутворення з урахуванням якості і месторасположения житла, оскільки тільки цей вигляд платежу може бути диференційований в залежності від параметрів благоустрою, якості житлового приміщення і месторасположения житлового будинку. Для визначення відповідних умовам конкретного населеного пункту розмірів плати за користування житловими приміщеннями державного і муніципального житлових фондів можуть використовуватися найбільш характерні для цього населеного пункту тип будинку і його месторасположение, прийнятий за базисний рівень.

Проходження принципу, встановленому в ч. 4, дозволить змінити ситуацію, коли гірше житло оплачується так само, як і житло, рівень благоустрою, конструктивні і технічні параметри якого значно вище, а також значно краще зміст і розвиток об'єктів інженерної, соціальної, транспортної інфраструктури, обслуговуючих житловий комплекс, де знаходиться житловий будинок.

У Концепції реформи житлово-комунального господарства в Російській Федерації, схваленій Указом Президента РФ від 28.04.1997 N 425, пропонувалося для визначення співвідношення рівня оплати житлово-комунальних послуг в будинках різної якості і місцеположення відносно базисного рівня використати такий критерій, як співвідношення ставок оренди житла або вартості придбання його на вільному ринку.

5. Норма, що Коментується вводить ще одну умову (крім встановлених в ч. 4 ст. 156 Кодекси) визначення розміру плати за користування житловим приміщенням.

Наймач житлового приміщення має право розраховувати на отримання субсидії на оплату житлового приміщення і комунальні послуги, якщо його витрати на оплату житлового приміщення і комунальних послуг, розраховані виходячи з встановленого розміру нормативної площі житлового приміщення, що використовується для розрахунку субсидій, і нормативів споживання комунальних послуг, перевищують величину, відповідну максимально допустимій частці витрат громадян на оплату житлового приміщення і комунальних послуг в сукупному доході сім'ї. Таким чином, розмір плати за наймання в сукупності з розміром плати за зміст і ремонт житлового приміщення і розміром плати за комунальні послуги, щоб не привести до виникнення у наймача житлового приміщення права на субсидію, не повинен перевищувати величину, відповідну максимально допустимій частці витрат громадян на оплату житлового приміщення і комунальних послуг в сукупному доході сім'ї (див. детально ст. 159 Кодексу).

ЖК 1983 р. і Основи не містили прямої вимоги про встановлення розміру плати за наймання, яке не приводило б до виникнення у наймача права на субсидію.

Проте ст. 15.2 Основ визначала, що сума перевищення максимально допустимих розмірів витрат на оплату житла і комунальних послуг повинна компенсуватися наданням громадянинові субсидії у встановленому ст. 15.4 Основ порядку.

У другій пропозиції ч. 5 ст. 156 є у вигляду категорії громадян, не визнані у встановленому Кодексом порядку незаможними, яким надаються житлові приміщення за договорами соціального найма (див. ст. 49 Кодексу).

6. Житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення, житлові приміщення фонду для тимчасового поселення вимушених переселенців, житлові приміщення фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями, і житлові приміщення в гуртожитках відносяться до житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду. Як спеціалізовані житлові приміщення використовуються житлові приміщення державного і муніципального житлових фондів.

Власниками названих житлових приміщень є Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації або муніципальні освіти, які встановлюють порядок визначення розміру плати за такі приміщення.

Спеціалізованому житловому фонду присвячені статті розділу IV Кодексу (див. про призначення і надання житлових приміщень: в будинках системи соціального обслуговування населення - ст. ст. 96, 107; в гуртожитках - ст. ст. 94, 105; фондів для тимчасового поселення вимушених переселенців і осіб, визнаних біженцями, - ст. ст. 97, 108 Кодекси).

7. Частина 7 статті, що коментується відносить до компетенції загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку визначення розміру плати за зміст і ремонт житлового приміщення в такому будинку, тим самим конкретизуючи перелік питань, вхідних в компетенцію вищого органу управління багатоквартирним будинком. Даний перелік встановлений ч. 2 ст. 44 Кодекси.

Статті 45 - 48 Кодекси визначають порядок проведення загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку, прийняття рішень загальними зборами (в т. ч. що проводиться в формі заочного голосування), голосування на таких зборах. Формулювання, відповідно до якої визначення розміру плати на зміст і ремонт житлового приміщення в багатоквартирному будинку проводиться "з урахуванням пропозицій керуючої організації", звужує сферу відносин, врегульованих даною нормою. Потрібно вважати, що на випадок, коли способом управління багатоквартирним будинком власники приміщень обрали безпосереднє управління самими власниками приміщень, дія даної норми не розповсюджується. При безпосередньому управлінні власники самостійно мають право вирішувати питання технічного обслуговування і експлуатації своєї власності (про безпосереднє управління багатоквартирним будинком власниками приміщень в такому будинку див. ст. 164 Кодексу).

Таким чином, ч. 7 ст. 156 регулює відносини з приводу визначення розміру плати за зміст і ремонт житлового приміщення в багатоквартирному будинку, в якому:

1) відсутні товариство власників житла і споживчий кооператив, створений для задоволення потреб громадян в житлі;

2) власниками приміщень прийняте рішення про вибір способу управління таким будинком, при якому управління здійснюється керуючою організацією.

Перелік робіт, пов'язаних з поточним ремонтом спільного майна житлових будинків і оплачуваних за рахунок плати за ремонт житла, застосовно до багатоквартирних житлових будинків, в яких не створене об'єднання власників, затверджений Постановою Уряду РФ від 30.07.2004 N 392. См. також Правила оплати громадянами житла і комунальних послуг, затверджені названою Постановою.

У частині, що коментується встановлюється мінімальний термін, на який може бути встановлений відповідний розмір плати за зміст і ремонт житлового приміщення в багатоквартирному будинку. Дана норма кореспондує нормі ч. 5 ст. 162 Кодекси, відповідно до якої договір управління багатоквартирним будинком укладається на термін не менш ніж один рік і не більш ніж п'ять років.

Для порівняння нагадаємо, що Основами було введене положення, згідно з яким перегляд або зміна цін на зміст і ремонт житла здійснювалися, як правило, не частіше за один раз в рік (ст. 15).

8. Порядок внесення обов'язкових платежів і внесків, пов'язаних з оплатою членами товариства власників житла або житлового кооперативу або інакшого спеціалізованого споживчого кооперативу витрат на зміст, поточний і капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, а також з оплатою комунальних послуг, згідно ч. 5 ст. 155 Кодекси, встановлюється органами управління цих юридичних осіб. Норма ч. 8 ст. 156 доповнює дане положення і відносить до компетенції органів управління товариства власників житла, житлового кооперативу, інакшого спеціалізованого споживчого кооперативу також визначення розміру обов'язкових платежів і внесків на вказані цілі.

Встановлення розміру обов'язкових платежів і внесків членів товариства власників житла віднесене законом до компетенції загальних зборів членів товариства (ст. 145 Кодексу), контроль за своєчасним внесенням членами товариства встановлених обов'язкових платежів і внесків здійснює правління товариства (ст. 148 Кодексу).

Про органи управління товариства власників житла, житлового кооперативу, інакшого спеціалізованого споживчого кооперативу див. ч. 5 ст. 155 Кодекси.

9. Норма ч. 9 ст. 156 Кодекси направлена на соціальний захист громадян, доходи яких не дозволяють без серйозного збитку для якості їх життя проводити оплату житлового приміщення і комунальних послуг в повному об'ємі. Раніше федеральне законодавство не передбачало звільнення громадян, визнаних незаможними, від внесення плати за користування житловим приміщенням (плати за наймання).

Звільнення громадян, що проживають в житлових приміщеннях за договором соціального найма, від плати за наймання не знімає з них обов'язку по оплаті змісту і ремонту житлового приміщення і комунальних послуг (про структуру плати за зміст і ремонт житлового приміщення див. ч. 1 ст. 154 Кодекси). Разом з тим Кодексом, законами і інакшими нормативними актами суб'єктів Російської Федерації визначаються соціальні гарантії для незаможних громадян в частині компенсації понесених ними на ці цілі витрат (див., наприклад, ст. 160 Кодексу).

Нагадаємо, що незаможні громадяни - це громадяни, визнані такими органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта Російської Федерації, з урахуванням доходу, що доводиться на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що знаходиться у власності членів сім'ї і належного оподаткуванню (ч. 2 ст. 49 Кодекси).

При визнанні громадян незаможними доцільно мати на увазі положення Федеральних законів: від 05.04.2003 N 44-ФЗ "Про порядок обліку доходів і розрахунку среднедушевого доходу сім'ї і доходу самотньо проживаючого громадянина для визнання їх незаможними і надання ним державної соціальної допомоги", від 17.07.1999 N 178-ФЗ "Про державну соціальну допомогу", від 24.10.1997 N 134-ФЗ "Про прожитковий мінімум в Російській Федерації", а також Постанова Уряду РФ про встановлення величини прожиткового мінімуму на душу населення і по основних соціально-демографічних групах населення загалом по Російській Федерації на черговий період - квартал (наприклад, на III квартал 2004 р.- Постанова від 26.11.2004 N 689).

Про договір соціального найма див. разд. III Кодексу.

10. Зміна розміру плати за зміст і ремонт житлового приміщення у разі надання послуг і виконання робіт по управлінню багатоквартирним будинком, змісту і ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку неналежної якості і (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість, є ще однією гарантією в сфері надання житлово-комунальних послуг.

Норма ч. 10 ст. 156 Кодекси не є новою для російського житлового законодавства. Затвердження методики перерахунку оплати житла і комунальних послуг при наданні послуг в об'ємі менше встановленого, а також неналежної якості було віднесено до сфери діяльності Уряду РФ (див. ст. 15 Основ).

Якість і тривалість (періодичність) названих послуг і робіт враховуються при встановленні цін і тарифів на послуги і роботи за змістом і ремонту житлового приміщення. У зв'язку з цим при порушенні термінів надання (виконання) названих послуг (робіт) проводиться перерахунок розміру належної внесенню плати відповідно до порядку, що встановлюється Урядом РФ.

Відносини, пов'язані із захистом прав споживачів житлово-комунальних послуг, регламентуються Законом РФ від 07.02.1992 "Про захист прав споживачів" в редакції ФЗ від 09.01.1996, Правилами користування житловими приміщеннями і надання комунальних послуг, діючими в Російській Федерації.

Система договірних відносин по наданню послуг житлово-комунального призначення передбачає захист прав споживачів шляхом:

- включення в договір умов, що гарантують можливість отримання споживачем послуги, відповідної за якістю обов'язковим вимогам нормативів, стандартів, санітарних правил і норм;

- підвищення відповідальності виконавців за порушення порядку і умов надання послуг, а також гарантій їх якості.

Власники приміщень в багатоквартирному будинку і наймачі житлових приміщень, займаних за договорами соціального найма або договорами найма житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду, при неякісному наданні послуг і виконанні робіт має право розраховувати не тільки на зміну розміру плати за житлове приміщення, але також і розміру плати за комунальні послуги в порядку, встановленому Урядом Російської Федерації. Про зміну розміру плати за комунальні послуги при наданні таких послуг неналежної якості і (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість, див. ч. 4 ст. 157 Кодекси.

Потрібно відмітити, що надання громадянам по їх запитам інформації про об'єм, про перелік і якість послуг, що надаються і робіт, що виконуються входить в обов'язку органів місцевого самоврядування і керуючих організацій. Стаття 178. Спостереження, фінансове оздоровлення сільськогосподарською:  Стаття 178. Спостереження, фінансове оздоровлення сільськогосподарської організації і зовнішнє управління сільськогосподарською організацією: У ході спостереження при аналізі фінансового становища сільськогосподарської організації повинні враховуватися сезонність сільськогосподарського виробництва і його залежність від природно-кліматичних умов, а також можливість задоволення вимог
Стаття 176. Продаж майна градообразующей організації, визнаної:  Стаття 176. Продаж майна градообразующей організації, визнаної банкротом: При продажу майна градообразующей організації, визнаному банкротом, арбітражний керівник повинен виставити на продаж на перших торгах підприємство боржника на умовах, передбачених статтею 175 справжнього Федерального закону. У випадку,
Стаття 173. Поручительство: З метою справжнього Федерального закону під поручительством:  Стаття 173. Поручительство: З метою справжнього Федерального закону під поручительством розуміється односторонній обов'язок особи, що дала поручительство за боржника, відповідати за виконання останнім всіх його грошових зобов'язань перед кредиторами, а також обов'язки по
Стаття 169. Статус градообразующих організацій: Для цілей справжнього Федерального закону градообразующими:  Стаття 169. Статус градообразующих організацій: Для цілей справжнього Федерального закону градообразующими організаціями признаються юридичні особи, чисельність працівників яких складає не менш двадцяти п'яти відсотків чисельності працюючого населення відповідного населеного
Стаття 165. Створення органами місцевого самоврядування умов для:  Стаття 165. Створення органами місцевого самоврядування умов для управління багатоквартирними будинками: Коментар до статті 165 В статті 165 Кодексу законодавець визначив функції органів місцевого самоврядування по створенню сприятливих умов для управління багатоквартирними будинками. 1. Частина 1 статті, що коментується, з нашої точки зору, носить
Стаття 163. Управління багатоквартирним будинком, що знаходиться в:  Стаття 163. Управління багатоквартирним будинком, що знаходиться в державній або муніципальній власності: Коментар до статті 163 Стаття 163 Кодексу встановлює порядок управління багатоквартирним житловим будинком, який повністю знаходиться в державній або муніципальній власності. 1. Основи управління об'єктами житлового фонду, що знаходяться в
Стаття 161. Наслідки відмови в затвердженні світової угоди:  Стаття 161. Наслідки відмови в затвердженні світової угоди: У разі винесення арбітражним судом визначення про відмову в затвердженні світової угоди світова угода вважається неукладеною. Винесення арбітражним судом визначення про відмову в затвердженні світової угоди не перешкоджає висновку

© 2018-2022  epr.pp.ua