Головна   Всі книги

Стаття 158. Витрати власників приміщень в багатоквартирному будинку

Коментар до статті 158

Норми ст. 158 є новими для федерального житлового законодавства. З приводу даних відносин в ЖК 1983 р. і Основах спеціальне регулювання був відсутній.

1.

Частина 1 статті, що коментується конкретизує обов'язки власників житлових приміщень, встановлені в ст. 30 Кодексу, застосовно до власників приміщень в багатоквартирному будинку і визначає структуру їх витрат, встановлює критерії визначення цих витрат, а також форму їх оплати.

Плата за зміст і ремонт житлового приміщення власника приміщення в багатоквартирному будинку включає в себе плату за послуги і роботи по:

- управлінню багатоквартирним будинком (про управління багатоквартирними будинками див. розділ VIII Кодексу),

- змісту, поточному і капітальному ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку (див. ст. ст. 39, 43; про структуру плати за житлове приміщення див. ст. 154 Кодексу).

Власником приміщення в багатоквартирному будинку може бути російський або іноземний громадянин, особа без громадянства, юридична особа, Російська Федерація, суб'єкт Російської Федерації або муніципальна освіта. Таке приміщення може належати на праві загальної власності декільком особам.

На власника приміщення в багатоквартирному будинку покладається тягар за змістом і ремонту належного йому приміщення і змісту спільного майна власників приміщень в такому будинку, а на власника кімнати в комунальній квартирі - також тягар змісту спільного майна власників кімнат в такій квартирі, якщо інакше не передбачене федеральним законом або договором (про спільне майно власників приміщень в багатоквартирному будинку, визначенні часткою в праві власності на таке майно, спільному майні власників кімнат в комунальній квартирі і визначенні часткою в праві власності на таке майно див. ст. ст. 36, 37, 41, 42 Кодекси).

Частка обов'язкових витрат на вміст спільного майна в багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення в такому будинку, визначається часткою в праві загальної власності на спільне майно в такому будинку вказаного власника.

Частка обов'язкових витрат на вміст спільного майна в комунальній квартирі, тягар яких несе власник кімнати в даній квартирі, визначається часткою в праві загальної власності на спільне майно в даній квартирі вказаного власника.

Перелік робіт, пов'язаних з поточним ремонтом спільного майна житлових будинків і оплачуваних за рахунок плати за ремонт житла, застосовно до багатоквартирних житлових будинків, в яких не створене об'єднання власників, затверджений Постановою Уряду РФ від 30.07.2004 N 392. См. також Правила оплати громадянами житла і комунальних послуг, затверджені названою Постановою.

2. Частина 2 ст. 158 Кодексу відносить до компетенції загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку прийняття рішення про оплату витрат на капітальний ремонт даного будинку і вводить умови прийняття названого рішення, тим самим доповнюючи відкритий перелік питань, вхідних в компетенцію органу управління багатоквартирним будинком. Згідно ст. 44 Кодексу ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку відноситься до компетенції загальних зборів власників приміщень в такому будинку. Загальні збори власників приміщень в багатоквартирному будинку проводяться в порядку, встановленому ст. ст. 45 - 48 Кодекси.

Згідно ч. 7 ст. 156 Кодекси, в багатоквартирному будинку, в якому не створені товариство власників житла або житловий кооператив або інакший спеціалізований споживчий кооператив, розмір плати за зміст і ремонт житлового приміщення визначається з урахуванням пропозицій керуючої організації і встановлюється на термін не менш ніж один рік. Стаття, що Коментується конкретизує дане правило застосовно до оплати витрат на капітальний ремонт і містить відкритий перелік питань, пов'язаних з умовами проведення капітального ремонту, які потрібно погоджувати з керуючою організацією і враховувати при прийнятті рішень по оплаті таких витрат.

Керуюча організація в терміни і на умовах, вказаних в договорі управління, забезпечує зміст і ремонт житлових будинків відповідно до вимог до житлових будівель, встановлених технічних регламентів.

Обов'язковими умовами, які відбиваються в договорі управління багатоквартирним будинком, що укладається між керуючою організацією і власниками приміщень в багатоквартирному будинку, органами управління товариства власників житла або органами управління житлового кооперативу або органами управління інакшого спеціалізованого споживчого кооперативу, є, зокрема, перелік послуг і робіт за змістом і ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку; порядок визначення ціни договору, розміру плати за зміст і ремонт житлового приміщення, а також порядок внесення такої плати.

Представляється, що на відносини, виникаючі в зв'язки з безпосереднім управлінням багатоквартирним будинком самими власниками приміщень, дія ч. 2 ст. 158 Кодекси не повинне розповсюджуватися (формулювання "з урахуванням пропозицій керуючої організації" обмежує застосування цієї норми).

Про безпосереднє управління багатоквартирним будинком власниками приміщень в такому будинку див. ст. 164 Кодексу.

Переліки видів робіт по поточному і капітальному ремонту, зокрема робіт, що проводяться за рахунок коштів, призначених на капітальний ремонт житлового фонду, містять Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду, затверджену Постановою Госстроя РФ від 27.09.2003 N 170.

Потрібно відмітити, що з метою створення умов для управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування можуть надавати керуючим організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам або інакшим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків.

3. Норми ч. 3 статті, що коментуються конкретизують загальне правило, відповідно до якого обов'язок вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги у власника житлового приміщення виникає з моменту виникнення права власності на житлове приміщення. Плата за капітальний ремонт входить складовою частиною в плату, що вноситься власниками приміщень в багатоквартирному будинку за зміст і ремонт житлового приміщення.

Рішення загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку, прийняте у встановленому Кодексом порядку, з питань, віднесених до компетенції таких зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень в багатоквартирному будинку, в т. ч. для тих власників, які не брали участь в голосуванні. Це правило розповсюджується і на рішення з питання про оплату витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку.

Кодексом встановлені умови, при наявності яких власник приміщення в багатоквартирному будинку має право оскаржити в суд рішення загальних зборів власників приміщень в такому будинку. Право на оскарження виникає у випадку, якщо:

- рішення прийнято загальними зборами власників приміщень в даному будинку з порушенням вимог Кодексу;

- власник не брав участь в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення;

- таким рішенням порушені права і законні інтереси цього власника.

Про виникнення права власності на житлове приміщення див. ч. 2 ст. 153, ст. 143 Кодексу.

Частина 3 статті, що коментується встановлює правило про правонаступництво в зобов'язанні по оплаті витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку. Новий власник при переході до нього права власності на приміщення в багатоквартирному будинку зобов'язаний брати участь у витратах на вміст спільного майна в такому будинку, в т. ч. на капітальний ремонт, пропорційно своїй частці в праві загальної власності на це майно.

Дане положення логічно виходить з правового режиму, встановленого Кодексом для житлових приміщень і часткою в праві загальної власності на спільне майно в багатоквартирних будинках при переході права власності на приміщення в таких будинках. При цьому доречно нагадати, що частка в праві загальної власності на спільне майно власника приміщення в багатоквартирному будинку слідує долі права власності на вказане приміщення; частка в праві загальної власності на спільне майно в комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі слідує долі права власності на вказану кімнату.

При придбанні у власність приміщення в багатоквартирному будинку до набувальника переходить частка в праві загальної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку.

При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку частка в праві загальної власності на спільне майно в даному будинку нового власника такого приміщення рівна частці в праві загальної власності на вказане спільне майно попереднього власника такого приміщення. Умови договору, якими перехід права власності на приміщення в багатоквартирному будинку не супроводиться переходом частки в праві загальної власності на спільне майно в такому будинку, є нікчемними.

4. Розв'язання питання про встановлення розміру плати за зміст і ремонт житлового приміщення відноситься до компетенції загальних зборів власників приміщень в багатоквартирному будинку, порядок проведення якого регламентується ст. ст. 45 - 48 Кодекси.

Так само як і ч. 3 ст. 156 (застосовно до вибору способу управління багатоквартирним будинком), ч. 4 ст. 158 Кодекси відносить до компетенції органів місцевого самоврядування, органів державної влади Москви і Санкт-Петербурга встановлення розміру плати за зміст і ремонт житлового приміщення у випадку, якщо рішення з даного питання не прийняте власниками приміщень.

До прийняття Кодексу відповідні відносини регулювалися ст. 15 Основ, згідно якою названі органи встановлювали ціни на зміст, ремонт житла, наймання житлових приміщень в державному і муніципальному житлових фондах.

Відкритий перелік питань, що відносяться до компетенції органів місцевого самоврядування в області житлових відносин, приводиться в ст. 14 Кодексу. Стаття 184. Продаж майнового комплексу страхової організації:  Стаття 184. Продаж майнового комплексу страхової організації: 1. Продаж майнового комплексу страхової організації може бути здійснений в ході зовнішнього управління за правилами, передбаченими статтею 110 справжнього Федерального закону, і з урахуванням вимог федеральних законів, регулюючих страхову
Стаття 182. Процедури банкрутства кредитних організацій:  Стаття 182. Процедури банкрутства кредитних організацій: За результатами розгляду заяви про визнання кредитної організації банкротом арбітражним судом може бути прийнято одне з наступних рішень: про визнання кредитної організації банкротом і про відкриття конкурсного виробництва; про відмову в
Стаття 179. Особливості продажу майна і майнових прав:  Стаття 179. Особливості продажу майна і майнових прав сільськогосподарських організацій: При продажу майна і майнових прав боржника - сільськогосподарській організації арбітражний керівник повинен виставити на продаж на перших торгах підприємство боржника. Переважне право придбання майна боржника мають обличчя,
Стаття 175. Продаж підприємства градообразующей організації:  Стаття 175. Продаж підприємства градообразующей організації: У ході зовнішнього управління або конкурсного виробництва може бути здійснена продаж підприємства градообразующей організації. При наявності клопотання органу місцевого самоврядування, або залученого до участі в справі про банкрутство
Стаття 170. Розгляд справи про банкрутство градообразующей:  Стаття 170. Розгляд справи про банкрутство градообразующей організації: При розгляді справи про банкрутство градообразующей організації особою, що бере участь в справі про банкрутство, признається відповідний орган місцевого самоврядування. Як особи, що беруть участь в справі про банкрутство, арбітражним судом можуть бути також
Стаття 165. Створення органами місцевого самоврядування умов для:  Стаття 165. Створення органами місцевого самоврядування умов для управління багатоквартирними будинками: Коментар до статті 165 В статті 165 Кодексу законодавець визначив функції органів місцевого самоврядування по створенню сприятливих умов для управління багатоквартирними будинками. 1. Частина 1 статті, що коментується, з нашої точки зору, носить
Стаття 163. Наслідки скасування визначення про затвердження світового:  Стаття 163. Наслідки скасування визначення про затвердження світової угоди: Скасування визначення про затвердження світової угоди є основою для поновлення виробництва у справі про банкрутство. Про поновлення виробництва у справі про банкрутство арбітражний суд виносить визначення, яке підлягає негайному

© 2018-2022  epr.pp.ua