Головна   Всі книги

Стаття 162. Договір управління багатоквартирним будинком

Коментар до статті 162

Стаття 162 Кодексу регулює порядок висновку і істотні умови договору управління багатоквартирним будинком.

1. Договір управління багатоквартирним будинком - ще один різновид договору, що використовується в житловій сфері.

Управління багатоквартирним будинком здійснюється на основі письмового договору управління, передбаченого ст. 162 Кодексу. Такий договір повинен являти собою один документ, підписаний сторонами. Оскільки дана норма ч. 1 статті, що коментуються є імперативною, договір управління не може бути укладений шляхом обміну документами за допомогою коштів зв'язку (див. п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Частини 2 і 3 ст. 162 Кодекси визначають предмет договору управління і ряд його умов, які потрібно вважати істотними. У відповідності зі ст. 9 Ввідного закону дія статей розділу VIII Кодексу розповсюджується також на відносини, виниклі з раніше укладених договорів управління багатоквартирними будинками.

2. Згідно ч. 2 статті, що коментуються за договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керуюча організація) по завданню іншої сторони (власників приміщень в багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління інакшого спеціалізованого споживчого кооперативу) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується робити послуги і виконувати роботи за належним змістом і ремонту спільного майна в такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень у вказаному будинку і особам, що користуються приміщеннями в цьому будинку, здійснювати інакшу направлену на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність. Договір управління багатоквартирним будинком повинен бути оформлений в простій письмовій формі. Необхідності нотаріального посвідчення або інакшої спеціальної реєстрації законодавець для даного договору не передбачив.

3. Пункт 3 ст. 162 Кодексу визначив істотні умови, які повинні бути обов'язково вказані в договорі управління багатоквартирним будинком. Вказаний вище договір може містити і інакші умови, необхідні для повного урегулювання відносин сторін по здійсненню управління.

4. Умови договору управління багатоквартирним будинком повинні бути єдиними для всіх власників приміщень в цьому будинку. Не допускається встановлення різних умов для різних власників.

Представляється, що договір управління багатоквартирним будинком, що укладається з керуючою організацією, володіє ознаками публічних договорів, регульованих ст. 426 ГК РФ.

Публічним договором признається договір, укладений комерційною організацією і що встановлює її обов'язки по продажу товарів, виконанню робіт або наданню послуг, які така організація по характеру своєї діяльності повинна здійснювати відносно кожного, хто до неї звернеться. Відмову комерційної організації від укладення публічного договору при наявності можливості надати споживачу відповідні товари, послуги, виконати для нього відповідні роботи не допускається (див.

п. п. 1, 3 ст. 426 ГК РФ).

Як вже відмічалося, керуючою організацією ст. 155 Кодексу визнає не тільки юридичну особу будь-якої організаційно-правової форми, але також індивідуального підприємця. При цьому ст. 426 ГК РФ як сторона публічного договору називає тільки комерційну організацію. Однак суперечності тут немає: до підприємницької діяльності громадян, здійснюваної без утворення юридичної особи, відповідно застосовуються правила ГК РФ, які регулюють діяльність юридичних осіб, що є комерційними організаціями, якщо інакше не витікає із закону, інакших правових актів або істоти правовідношення (п. 3 ст. 23 ГК РФ). При цьому доцільно мати на увазі, що індивідуальний підприємець придбаває підприємницьку (комерційну) правоздатність після державної реєстрації фізичної особи як індивідуальний підприємець у встановленому порядку.

5. Мінімальний і максимальний терміни дії договору управління багатоквартирним будинком встановлені в імперативних нормах ч. 5 статті, що коментуються і не можуть бути змінені угодою сторін. Так, термін дії даного договору не може бути менше за одне і більш п'яти років.

6. Закінчення терміну дії договору управління автоматично не припиняє дію такого договору. Якщо жодна з сторін не заявила про припинення договору управління по закінченні терміну його дії, то дія вказаного договору пролонгується на встановлений в договорі той же термін без зміни умов договору.

7. Договір управління багатоквартирним будинком набирає чинності в день його підписання сторонами. За загальним правилом, встановленим в ч. 7 ст. 162 Кодекси, керуюча організація зобов'язана приступити до виконання її обов'язків, встановлених в договорі управління, не пізніше ніж через 30 днів від дня його підписання. При цьому в договорі управління можна встановити інакший термін (більший або менший) початку діяльності керуючої організації.

8. Зміна і розірвання договору управління проводяться за правилами, встановленими ст. ст. 450 - 453 гл. 29 ГК РФ. До даного договору, зокрема, можуть застосовуватися загальні правила про зміну і розірвання договорів, а також правила про зміну і розірвання договорів відшкодувального надання послуг і підряду.

9. Якщо в багатоквартирному будинку створені ТСЖ і ЖК, то управління цим будинком здійснюється з урахуванням думки вказаних організацій.

10. У ч. 10 статті, що коментуються законодавець поклав на керуючу організацію обов'язок не пізніше ніж за тридцять днів до розірвання (припинення) договору управління багатоквартирним будинком передати технічну документацію на багатоквартирний будинок і інакші пов'язані з управлінням таким будинком документи.

11. За загальним правилом ч. 11 статті, що коментуються звіт про виконання договору управління за попередній рік керуюча організація зобов'язана представити власникам приміщень в багатоквартирному будинку протягом першого кварталу поточного року. Інакший термін представлення звіту керуючої організації можна встановити в договорі управління. Стаття 195. Зовнішнє управління стратегічними підприємствами і:  Стаття 195. Зовнішнє управління стратегічними підприємствами і організаціями: 1. Зовнішній керівник зобов'язаний направити розроблений ним план зовнішнього управління не менш ніж за п'ятнадцять днів до дати його розгляду зборами кредиторів в федеральнийорган виконавчій владі, що забезпечує реалізацію єдиної
Стаття 193. Арбітражний керівник в справі про банкрутство:  Стаття 193. Арбітражний керівник в справі про банкрутство стратегічних підприємства або організації: Уряд Російської Федерації крім вимог до кандидатури арбітражного керівника, встановлених статтями 20 і 23 справжніх Федеральних закони, має право встановити перелік додаткових вимог, що є обов'язковими при
Стаття 190. Загальні положення банкрутства стратегічних підприємств і:  Стаття 190. Загальні положення банкрутства стратегічних підприємств і організацій: 1. Для цілей справжнього Федерального закону під стратегічними підприємствами і організаціями розуміються: федеральні державні унітарні підприємства і відкриті акціонерні товариства, акції яких знаходяться в федеральній власності і
Стаття 186. Задоволення вимог кредиторів третьої черги:  Стаття 186. Задоволення вимог кредиторів третьої черги: У разі прийняття арбітражним судом рішення про визнання страхової організації банкротом і про відкриття конкурсного виробництва вимоги кредиторів третьої черги підлягають задоволенню в наступному порядку: насамперед - вимоги
Стаття 181. Основи для визнання кредитної організації банкротом:  Стаття 181. Основи для визнання кредитної організації банкротом: Основи для визнання кредитної організації банкротом визначаються федеральним законом про неспроможність (банкрутстві) кредитних організацій. Заява про визнання кредитної організації банкротом приймається до розгляду арбітражним судом
Стаття 175. Продаж підприємства градообразующей організації:  Стаття 175. Продаж підприємства градообразующей організації: У ході зовнішнього управління або конкурсного виробництва може бути здійснена продаж підприємства градообразующей організації. При наявності клопотання органу місцевого самоврядування, або залученого до участі в справі про банкрутство
Стаття 168. Загальні положення банкрутства окремих категорій боржників:  Стаття 168. Загальні положення банкрутства окремих категорій боржників - юридичних осіб: До відносин, пов'язаних з банкрутством градообразующих, сільськогосподарських, фінансових організацій, стратегічних підприємств і організацій, а також суб'єктів природних монополій, застосовуються положення справжнього Федерального закону,

© 2018-2022  epr.pp.ua