Головна   Всі книги

Стаття 39. Вміст спільного майна в багатоквартирному будинку

Коментар до статей 37, 38, 39

1. У відповідності з ч. 1 ст. 37 частка власника приміщення в праві загальної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку встановлюється імперативно: вона пропорційна розміру загальної площі вказаного приміщення.

Норма ст. 9 Закону об ТСЖ, відповідно до якої раніше визначалася ця частка, була диспозитивною: частка в праві загальної власності могла бути встановлена внаслідок закону або по угоді домовласників (власників).

Згідно ст. 15 Закону про введення в дію Житлового кодексу РФ ця частка пропорційна розміру загальної площі приміщення власника в багатоквартирному будинку, якщо рішенням загальних зборів власників приміщень (або інакшою угодою всіх учасників пайової власності), прийнятим до вступу внаслідок вказаного Закону, не встановлене інакше. Іншими словами, якщо частка в праві загальної власності раніше була встановлена загальними зборами власників згідно з Законом об ТСЖ, то вона зберігається.

2. Після 1 березня 2005 р. частка в праві загальної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку визначається тільки у відповідності зі ст. 37.

Пропорціонально цій частці власник приміщення несе обов'язкові витрати на вміст спільного майна в багатоквартирному будинку (ч. 2 ст. 39). Крім того, кількість голосів, якою володіє кожний власник, пропорціонально його частці в праві загальної власності на це майно (див. коментар до ст. 48).

3. Кількість голосів кожного власника на загальних зборах визначається в наступному порядку:

встановлюється загальна кількість голосів власників. При незначному числі приміщень в багатоквартирному будинку воно встановлюється рівним 100, при великому - рівним 1000;

складається реєстр власників. Для його складання ініціатор загальних зборів може отримати необхідні відомості: в бюро технічної інвентаризації (кількість приміщень і їх загальна площа), з копій документів, що встановлюють право, що зберігаються в керуючій організації, або безпосередньо від власників;

розраховуються частка в праві загальної власності і кількість голосів, якими володіє кожний власник приміщення. Надалі вказані відомості будуть необхідні для визначення кворуму на загальних зборах і підрахунку кількості голосів.

4. Частка власника приміщення в праві загальної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку розраховується по наступній формулі:

S (приміщення власника)

Д = -,

S (всіх приміщень в багатоквартирному будинку)

де S (приміщення власника) - загальна площа житлового або нежилого приміщення, належного конкретному власнику;

S (всіх приміщень в багатоквартирному будинку) - загальна площа всіх житлових і нежилих приміщень в багатоквартирному будинку.

Кількість голосів, якою володіє кожний власник, розраховується по формулі:

До = Д х До,

гол. общ.

де Д - частка власника приміщення в праві загальної

власності на спільне майно в багатоквартирному будинку;

До - загальна кількість голосів власників приміщень в

общ.

багатоквартирному будинку (встановлюється в розмірі 100 або 1000).

5. Частка кожного власника в спільному майні:

слідує долі права власності на відповідне приміщення;

при переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку від одного власника до іншого не змінюється;

в натурі не виділяється;

відчуженню окремо від права власності на приміщення не підлягає.

6. На правовий режим спільного майна багатоквартирного будинку не розповсюджуються наступні положення ГК РФ:

п. 2 ст. 246 - учасник пайової власності має право по своєму розсуду продати, подарувати, заповідати, віддати в заставу свою частку або розпорядитися нею інакшим образом з дотриманням при її відшкодувальному відчуженні правил, передбачених ст. 250 ГК РФ;

п. 2 ст. 247 - учасник пайової власності має право на надання в його володіння і користування частини спільного майна, пропорційній його частці, а при неможливості цього має право вимагати від інших учасників, що володіють і що користуються майном, що доводиться на його частку, відповідної компенсації;

п. 1 ст. 250 - при продажу частки в праві загальної власності сторонній особі інші учасники пайової власності мають переважне право купівлі частки, що продається по ціні, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

7. Стаття 38 визначає порядок переходу права власності на приміщення в багатоквартирному будинку і встановлює ряд договірних вимог. Так, в договорі про його відчуження повинне бути вказано, що приміщення відчужується разом з часткою (вказується розмір частки) в праві загальної власності. Умови договору, якими перехід права власності на приміщення не супроводиться переходом частки у відповідному праві загальної власності, є нікчемними.

Якщо операція суперечить вимогам ст. 38, вона недійсна з моменту здійснення і не спричиняє юридичних наслідків. Виключення складають ті наслідки, які пов'язані з її недійсністю (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

При недійсності операції кожна з сторін зобов'язана повернути іншою все отримане по операції, а у разі неможливості повернути отримане в натурі (в тому числі тоді, коли отримане виражається в користуванні майном, виконаній роботі або наданій послузі) - відшкодувати його вартість в грошах, якщо інакші наслідки недійсності операції не передбачені законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Позов про застосування наслідків недійсності нікчемної операції може бути пред'явлений протягом 3 років з дня, коли почалося її виконання (ст. 181 ГК РФ).

8. Частина 1 ст. 39 в порівнянні з ч. 3 ст. 30 (див. коментар до цієї статті) розширює субъектний склад власників, на яких покладається тягар витрат за змістом спільного майна в багатоквартирному будинку, цей тягар несуть власники і житлових, і нежилих приміщень.

Кожний учасник пайової власності зобов'язаний пропорційно зі своєю часткою сплачувати податки, збори і інакші платежі по спільному майну, а також витрати за його змістом і збереженню (ст. 249 ГК РФ). Тому частка обов'язкових витрат на вміст спільного майна в багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення в такому будинку, визначається часткою в праві загальної власності на спільне майно в такому будинку вказаного власника (ч. 2 ст. 39).

9. Про витрати за змістом і ремонту житлового приміщення див. коментар до ст. 154. Стаття 71. Управління в повному товаристві: Коментар до статті 71 1. Кожний учасник повного товариства:  Стаття 71. Управління в повному товаристві: Коментар до статті 71 1. Кожний учасник повного товариства зобов'язаний брати участь в його діяльності відповідно до умов засновницького договору (п. 1 ст. 73 ГК РФ). Обов'язок особистої участі в діяльності повного товариства зумовлений
Стаття 82. Управління боржником в ході фінансового оздоровлення:  Стаття 82. Управління боржником в ході фінансового оздоровлення: У ході фінансового оздоровлення органи управління боржника здійснюють свої повноваження з обмеженнями, встановленими справжнім розділом. На основі клопотання зборів кредиторів, адміністративного керівника або що надали забезпечення
Стаття 83. Засновницький договір товариства на вірі:  Стаття 83. Засновницький договір товариства на вірі: Коментар до статті 83 1. Командитисти в ув'язненні засновницького договору не беруть участь. Вони можуть бути відомі на момент створення командитного товариства, з ними можуть бути узгоджені розміри внесків і порядок їх внесення і пр., однак
Стаття 5. Учасники земельних відносин: 1. Стаття, що Коментується присвячена учасникам земельних відносин,:  Стаття 5. Учасники земельних відносин: 1. Стаття, що Коментується присвячена учасникам земельних відносин, т. е. суб'єктам земельних правовідносин. Суб'єктами земельних правовідносин - носіями прав і обов'язків в цих відносинах законодавство визнає: громадян, юридичних осіб,
Стаття 33. Участь у виконавчому виробництві представників сторін:  Стаття 33. Участь у виконавчому виробництві представників сторін: Коментар до статті 33 1. Уперше в законодавстві, що регламентує виконавче виробництво, закріплені норми, що визначають участь представника у виконавчому виробництві. Сторони можуть або самі здійснювати свої права і обов'язки в
Стаття 13. Страхування при проведенні обов'язкового аудиту:  Стаття 13. Страхування при проведенні обов'язкового аудиту: При проведенні обов'язкового аудиту аудиторська організація зобов'язана страхувати ризик відповідальності за порушення договору. Положення статті 14 набирають чинності після закінчення одного року від дня вступу внаслідок справжнього Федерального закону (нкт 1
Стаття 22. Терміни припинення виконавчого виробництва:  Стаття 22. Терміни припинення виконавчого виробництва: Коментар до статті 22 1. Визначити чітко, коли відпадуть обставини, перешкоджаючі здійсненню виконавчих дій, відразу застосовно до всіх основ припинення неможливо в зв'язку з різнорідністю цих обставин. Специфіка

© 2018-2022  epr.pp.ua