На головну сторінку   Всі книги

1.1. Суть нерухомості і ієрархія понять ринку нерухомості

Нерухомість займає виняткову роль в будь-якій економічній системі, з нею пов'язане життя і добробут громадян і функціонування підприємств. Разом з тим нерухомість з економічної точки зору представляє вельми складну категорію.

Зокрема, завдяки своїм фізичним властивостям (нерухомість), на ринку звертаються не об'єкти нерухомості, а права на них, що ускладнює процес обороту. Тому з метою подальшого вивчення ринку нерухомості і процесів, що відбувається на даному ринку, необхідно визначити суть поняття нерухомості і вибудувати ієрархію цінностей ринку нерухомості.

Лінгвісти вважають, що слово НЕРУХОМІСТЬ утворилося в російській мові (в 17 віці) з трьох слів: НЕпоДВІЖний - Майно (ІМеніє) - собственнОСТЬ. Видно, що в російському слові "нерухомість" мова закріпив наступні риси: нерухомість, приналежність будь-кому (маю річ), приналежність на праві власності.

У англійській мові існує декілька термінів, які у нас прийнято переводити як "нерухомість": Real Estate, Real Property. Перший з них можна дослівно перевести як "реальний нерухомий об'єкт", другий - як "реальна власність". Іншими словами, кожний з цих термінів підкреслює ту або інакшу межу з російського терміну "нерухомість", тому при перекладі з англійського доцільно було б в першому випадку говорити "нерухомий об'єкт", а у другому "власність". Переклад же російського

терміну "нерухомість" на англійську мову у вигляді Real Estate або Real Property доцільно здійснювати, виходячи з контексту.

Основою нерухомості є земля, земельна дільниця. У світовій практиці під нерухомістю розуміється земельна дільниця і все, що знаходиться під ним з проекцією до центра землі, і все, що знаходиться над ним, продовжене в нескінченність, включаючи постійні об'єкти, приєднані до нього природою (дерева, вода і інш.) або людиною, а також права на ці об'єкти (схема 1.1.)

Малюнок 1.1. Компоненти нерухомості в світовій практиці

Поняття нерухомого майна в міжнародній практиці можна представити у вигляді п'яти блоків (земельна дільниця, об'єкти над його поверхнею, майно під поверхнею, повітряний простір і комплекс прав на об'єкти нерухомості), чотири з яких відображають фізичний склад, а п'ятий - юридичний зміст.

У загальному випадку нерухомість - це земельні дільниці і все те, що з ними міцно пов'язано, переміщення яких без несумірного збитку їх призначенню неможливо. У той же час російські закони включають в нерухоме майно і прирівняні до нього цілком рухомі речі (повітряні і морські судна і інш.) не по родових або видових ознаках, що було б цілком зрозуміло, а по доцільності поширення на них спеціального правового режиму, встановленого для дійсно нерухомих об'єктів. Таким чином, визначення нерухомості, закріплене в Цивільному кодексі РФ, чЛ: звучить таким чином:

"/Г нерухомим речам (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні дільниці, дільниці надр, відособлені водні об'єкти і всі, що міцно пов'язано із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без несумірного збитку їх призначенню неможливо, в тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

До нерухомих речей відносяться також належні державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено і інакше майно" (спи 130).

Кожний об'єкт нерухомості неповторний і має специфічну систему якісних і кількісних характеристик. Проте, для цілей аналізу об'єкти нерухомості можна структурувати, т. е. виділяти ті або інакші однорідні групи.

У законодавчих, нормативних, методичних актах і документах застосовується класифікація об'єктів по різних основах: по фізичному

статусу, функціональному призначенню, якості, місцеположенню, розмірам, видам власності (обладнання на праві власності), юридичному статусу (обладнання на праві користування).

Для наглядності всі види нерухомого майна представлені у вигляді класифікації на наступній схемі.

Малюнок 1.2. Класифікація об'єктів нерухомості

Необхідно відмітити, що в даний момент ні в законодавчих актах, ні в роботах російських дослідників ринку не склалося єдиній класифікації об'єктів нерухомості. Класифікації, що містяться в різних законодавчих і нормативних актах (наприклад, в Житловому, Земельному, Містобудівному кодексах), або не цілком відображають ринкові реалії, або суперечать один одному. Тому в роботі приведена авторська класифікація нерухомості. При її розробці використовувалися труди Стерника Г. М., Асаула А. Н. і Фрідмана Дж. П. Ряд дослідників, зокрема Стерник Г. М., Паттурі Я. В. виділяють складську нерухомість як складову частину промислової нерухомості, але західні вчені (Фрідман Дж.) відносять складську нерухомість до комерційної, що є найбільш вірним і відображено в класифікації.

Визначення суті нерухомості тільки з матеріально-речовинної сторони має важливе значення в багатьох галузях знань, але явно недостатнє і далеко не вичерпує всієї сукупності ознак, властивих його змісту. У теорії і практиці потрібно розрізнювати поняття нерухомого майна як матеріального (фізичного) об'єкта і як комплексу економіко-правових і соціальних відносин, що забезпечують спеціальний порядок розпорядження ним і особливу стійкість прав.

Будь-який об'єкт нерухомості насправді реальній існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожне з яких може у відповідних випадках виступати як основне (що визначає) в залежності від ситуацій, ціліше і стадій аналізу. Що Визначають з точки зору економічного аналізу є поняття

нерухомості як фізичного об'єкта, об'єкта економічних відносин і об'єкта речових прав.

Нерухомість володіє однією найважливішою властивістю -

нерухомістю, саме тому з точки зору ринку вона завжди виступає як єдність правових і економічних властивостей. Саме неможливість переміщення нерухомості робить основою ринку нерухомості оборот прав на неї (тобто юридичну складову). Виникнення і розвиток ринку нерухомості засноване на збереженні прав на нерухомість і можливості їх обороту.

Цивільний оборот майнових прав являє собою юридичну форму економічного обороту, що відображає процес переходу суб'єктивних прав учасників цивільних правовідносин, заснований на здійсненні причинно-зумовлених розпорядливих операцій. Змістом цивільного обороту є перехід суб'єктивних майнових прав від одного суб'єкта іншому.

Дана залежність від обороту прав знаходить відображення і у визначенні самого ринку нерухомості. Так західні фахівці Дж. Фридман і П. Ордуей дають наступне визначення: «Ринок нерухомості - це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування ».

У даному визначенні не вказані ні взаємозв'язки учасників що визначають попит і пропозиція, ні зовнішнє оточення ринку, тому доцільно ринок нерухомості визначити як:

сектор національної ринкової економіки, що являє собою сукупність об'єктів нерухомості, економічних суб'єктів, що оперують на ринку, що формують попит і пропозицію, процесів функціонування ринку, т. е. процесів виробництва (створення), споживання (використання) і обороту об'єктів нерухомості, і механізмів, що забезпечують функціонування ринку (інфраструктура ринку).

Проте, в першому визначенні вказаний найважливіший принцип успішного функціонування ринку нерухомості і, зокрема, здійснення інвестиційних процесів - передача і збереження прав на нерухомість, тому спочатку дослідження ринку нерухомості і процесів, що відбувається на ньому, представляється доцільним проаналізувати нерухомість як об'єкт правових відносин. 3.2 Суть, принципи і алгоритм методу ФСА: Функціонально-вартісної аналіз (ФСА) - це практичний метод:  3.2 Суть, принципи і алгоритм методу ФСА: Функціонально-вартісної аналіз (ФСА) - це практичний метод комплексного системного дослідження об'єктів, направлений на забезпечення мінімальних витрат на виробництво, реалізацію або експлуатацію при забезпеченні необхідних споживчих
Суть, причини і види безробіття: Безробіття - це економічний стан, при якому бажаючі:  Суть, причини і види безробіття: Безробіття - це економічний стан, при якому бажаючі працювати не можуть знайти роботу при звичайній ставці заробітної плати. Питома вага безробітних в складі робочої сили називається нормою або рівнем безробіття. До безробітних не
Суть і причини інфляції: Однієї з найважливіших форм вияву макроекономічної нестабільності:  Суть і причини інфляції: Однією з найважливіших форм вияву макроекономічної нестабільності є інфляція (від лати. Inflation - здуття). Інфляція - це переповнення каналу товарно-грошового обігу зайвою кількістю неповноцінних грошей, т. е.
52. Суть права. Право як міра свободи: Суть права - це його головне призначення в суспільстві. Право - це:  52. Суть права. Право як міра свободи: Суть права - це його головне призначення в суспільстві. Право - це завжди регулятор суспільних відносин, це система правил поведінки, яка забезпечує взаємодію людей між собою, створює певний громадський порядок, дозволяє
39. Суть споживчого кредиту. Класифікація споживчих:  39. Суть споживчого кредиту. Класифікація споживчих позик по різних ознаках.: Споживчий кредит - це кредит з метою використання грошових коштів в споживчих цілях. Споживчі цілі - це цілі, не пов'язані з підприємницькою діяльністю. Наприклад, це можуть бути кредити на купівлю товарів тривалого
Суть і особливості лізингу: Лізинг - це форма оренди, пов'язана з передачею в користування машин,:  Суть і особливості лізингу: Лізинг - це форма оренди, пов'язана з передачею в користування машин, обладнання, транспортних і інакших матеріальних засобів. Суть лізингової операції складається в наданні однією стороною (лизингодателем) іншій стороні (лизингополучателю)
4.1. Суть і основні риси ринкового господарства:  4.1. Суть і основні риси ринкового господарства: Еволюція суспільних форм виробництва і господарства привела до виникнення сучасної ринкової системи. Ринок - це будь-яка взаємодія, в яку люди вступають для торгівлі з один одним, це сфера обміну всередині країни і між країнами,