На головну сторінку   Всі книги

ТЕМА №18. Іпотечний кредит

Суть іпотеки

Різновиду іпотечного кредиту

Порядок отримання іпотечного кредиту

Значення іпотечного кредиту

- 1 -

Іпотека - застава землі, нерухомого майна.

Іпотека оформляється договором між заставником і заставодержателем, згідно з яким заставник забезпечує нерухомістю яке-небудь фінансове зобов'язання перед заставодержателями і погоджується, що дана нерухомість може бути предметом претензій заставодержателя в зв'язку з погашенням фінансового зобов'язання.

Заставником при заставі майна може бути юридична або фізична особа, якій предмет застави належить або буде належати на праві власності або праві повного господарського володіння.

Під предметом іпотеки розуміється зареєстрована у відповідному реєстрі нерухомість, ідентифікована договором про іпотеку. До нерухомості можна віднести:

земельні дільниці;

підприємства, будівлі, будови і інші споруди, розташовані на земельних дільницях, включаючи (без обмеження) нежилу власність, житлові будинки, котеджі, садові будиночки, гаражі, квартири, що будуються об'єкти і т. п. Вони міцно пов'язані із землею, переміщення їх неможливе без збитку їх призначенню;

права на оренду або інші права на користування земельними дільницями, будівлями, спорудами і т. п. відповідно до чинного законодавства;

земельні дільниці разом з об'єктами.

Земельні дільниці, що знаходяться в приватній власності громадян, можуть бути предметом застави як забезпечення своєчасного повернення банківського кредиту.

Застава заборонена на майно, що знаходиться у винятковій державній власності: землю (за винятком земельних дільниць, переданих в приватну власність), надра, повітряний простір, внутрішні водоймища, ліси і інакші природні ресурси, а також спеціальні об'єкти - внаслідок їх історичної, культурної або інакшої цінності або по мотивах державної безпеки.

- 2 -

Іпотечний кредит - особливий тип економічних відносин з приводу надання довгострокових позик під заставу нерухомого майна.

Кредитором по іпотеці виступають іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, асоціації, кредитні суспільства, а також звичайні комерційні банки, що спеціалізуються на наданні довгострокових кредитів під заставу нерухомості. Кредитними ресурсами іпотечних кредитних організацій можуть бути власні кошти, випуск і продаж іпотечних облігацій, депозитні внески клієнтів, продаж заставних свідчень і інш.

Позичальником виступають фізичні і юридичні особи, що мають у власності об'єкт іпотеки, який повинен:

приносити дохід його власнику;

користуватися попитом на ринку;

не бути об'єктом застави по іншій операції.

При заставі нерухомого майна боржник номінально зберігає своє право власника.

Заставник зберігає за собою не тільки право володіння, але і право незалежного розпорядження предметом іпотеки, прибутком, продукцією, товарами в обороті, отриманим внаслідок користування предметом іпотеки.

У залежності від способу забезпечення зобов'язань (позики) майном розрізнюють наступні види іпотеки: стандартна (звичайна), об'єднана, чужого майна, загальна, умовна.

Майно, що знаходиться в загальній спільній власності, може бути предметом іпотеки за договором із згоди всіх власників. Майно, яке не можна розділити без збитку для його основного призначення (неподільне майно), не може бути передане в іпотеку по частинах. По термінах реєстрації іпотека буває первинної і подальшої.

Виділяють наступні види (типи) операцій по іпотеці:

просте фінансування;

повторне фінансування;

продаж майна без існуючої іпотечної заборгованості;

продаж майна при наявності іпотечної заборгованості.

- 3 -

Процес отримання іпотечного кредиту проходить декілька стадій

При висновку операції по іпотечному кредиту контрольний список документів, необхідних від фізичної особи, може включати в себе: заява кредитополучателя, позикове зобов'язання, довідкові документи, документи на власність, гарантії, поручительства, страхові документи, заставну і інш.

Оцінка вартості предмета іпотеки, тобто оцінка вартості нерухомості проводиться експертизою, результати якої використовуються фінансово-кредитними організаціями для перед залишення кредиту або визначення розміру емісії цінних паперів, забезпеченого іпотекою (облігації, сертифікати і інш.). Оцінка нерухомості - основа прийняття рішення про розмір кредиту, що видається.

Співвідношення між розміром позики і вартістю застави - найбільш важливий чинник для прийняття рішення про надання кредиту. Граничні розміри позики повинні бути менше вартості застави (60-80 %).

Основними документами при оформленні іпотечного кредиту є договори застави, заставні, векселя, інші боргові цінні папери. Заставний цінний папір розглядається як документ, що передає кредитору законне право власності на заставу по позиці. Заставна на нерухомість є основним забезпеченням іпотечного кредиту. При погашенні боргу у встановлений термін передача права власності втрачає силу.

Іпотечний кредит може бути використаний для купівлі нерухомості; для будівництва, реконструкції, капітального ремонту виробничих будівель, житлових будинків; пері профілювання виробничих процесів; меліорації; для придбання і посадки багаторічних насаджень; модернізації виробничих технологічних процесів; на поліпшення якості земельної дільниці і підвищення родючості грунту; купівлю додаткової земельної дільниці і т. д.

Кредити під заставу житла можуть бути направлені на будівництво індивідуальних будинків (квартир в будинках загальної власності), багатоквартирних житлових будинків, призначених для здачі в оренду або продаж.

Позики під нерухомість підлягають погашенню на умовах розстрочки платежу і з сплатою відсотка. Процентна політика відносно іпотечного кредиту повинна бути гнучкою, враховуючи тривалість позики і особливість застави.

Розрахунок ставки відсотка по іпотечному кредиту проводиться як визначення величини доходу по іпотечному кредиту, якій було б досить, щоб покрити граничну величину вартості банківських ресурсів, експлуатаційних витрат (втрат), а також забезпечити прийнятну величину доходу для акціонерів банку (інвесторів), надбавок за ризики, пов'язані з іпотечним кредитуванням, і інш.

Види іпотечних кредитів по методах їх погашення, сплати відсотків мають підвиди:

типова іпотека;

іпотека з періодичним збільшенням сум внесків;

іпотека з сумою виплат (, що змінюється іпотека зі зниженою ставкою;

іпотека із заставним рахунком;

іпотека із змінною процентною ставкою;

кредити з діленням вартості майна.

Банк залишає за собою право анулювати попередню угоду про кредит, якщо до висновку операції (договору):

фінансове положення клієнта різко погіршилося в порівнянні з даними заявки;

виявляються несприятливі матеріальні зміни в стані майна;

початий судовий розгляд по вилученню майна;

виявляється, що майно є об'єктом (предметом) порушення закону.

Заставник повинен вживати заходів, необхідні для збереження предмета іпотеки, забезпечувати належні умови його змісту, уникати ризиків випадкової загибелі або пошкодження.

У процесі терміну дії договору заставник (банк) має право перевіряти по документах і за фактом наявність, розмір, стан і умови зберігання закладеного майна.

За невиконання кредитополучателем зобов'язань банки мають право утримання майна з гарантів, поручителів, страхових компаній і т. д.

- 4 -

При іпотечному кредитуванні договори про кредит і кошти його забезпечення інакші, чому при інших видах кредиту, що зумовлено тривалими термінами погашення і величиною цих кредитів. Іпотечні кредити відносно недороги, маржа кредитних організацій невелика, оскільки прибуток формується за рахунок великих об'ємів кредитних вкладень.

Іпотечний кредит має свої переваги для банку і кредитополучателя.

1. Наявність реальної вартості, що гарантує повернення кредиту і його матеріальну забезпеченість протягом всього терміну кредитування.

2. Кредитор має можливість широкої диверсифікації кредитування, враховуючи неоднорідність кредитополучателей, відмінності географічних регіонів, відмінності цілей, оригінальні методи і умови застави майна, видачі кредитів.

3. Кредитополучателю (заставнику) створюються умови для розв'язання виробничих, соціально-побутових проблем.

4. Існує можливість повторного (неодноразового) використання кредитополучателем нерухомості для отримання кредиту при поверненні першого.

5. Заставник (кредитополучатель) зберігає право на володіння і використання закладеного майна.

6. Для захисту інтересів кредитополучателя передбачається додатковий період, протягом якого він може викупити своє закладене майно до його продажу кредитором.

7. Розвиток іпотеки, іпотечного кредитування має значення для економіки країни, оскільки:

дозволяє включити в ринковий оборот нерухомість;

сприяє процесу мобілізації капіталу для будівництва і реконструкції об'єктів виробничого і побутового призначення;

сприяє розв'язанню соціальних проблем;

створює умови для розвитку ринку цінних паперів, в тому числі повторного (купівля-продаж векселів, заставних, інших цінних паперів іпотечних організацій);

розширює перелік послуг, що надаються кредитними організаціями;

дає стимул розвитку фінансової інфраструктури ринку нерухомості в формі іпотечних банків, спеціалізованих фінансових компаній і інш.

Разом з тим іпотечне кредитування передбачає значний об'єм аналітичної і технічної роботи. При оцінці нерухомості виникає багато проблем, оскільки ринкову вартість можна визначити тільки при фактичному продажу. До того ж такі кредити даються на порівняно тривалий термін, а значить потрібно ретельно вивчати всі варіанти майбутніх змін цін. Реалізація банком майна, що закладається часто вимагає судового розгляду, що, безумовно, позначається на характері відносин між банком і позичальником.

Іпотечні кредити мають порівняно низьку ліквідність, і для них особливу роль грають страхування і утворення повторного ринку іпотек. Віддалена перспектива погашення кредиту збільшує ризик, пов'язаний з нормою відсотка. У житті позичальника до повної виплати боргу можуть статися зміни, і це підвищує ризик неплатежу по позиці. Тема 7. Кредитна система: Оскільки кредитні організації виступають фінансовими посередниками:  Тема 7. Кредитна система: Оскільки кредитні організації виступають фінансовими посередниками на фінансових ринках, необхідно розібратися в суті фінансового посередництва і його ролі, в суті наступних категорій: надлишкові і дефіцитні одиниці в народному господарстві;
ТЕМА 2.4. КРЕДИТ В МІЖНАРОДНИХ ЕКОНОМІЧНИХ ВІДНОСИНАХ:  ТЕМА 2.4. КРЕДИТ В МІЖНАРОДНИХ ЕКОНОМІЧНИХ ВІДНОСИНАХ: Роль кредиту в міжнародних економічних відносинах. Суть і функції міжнародного кредиту, його подвійна роль в розвитку економіки. Форми міжнародного кредиту в залежності від призначення, видів, техніки надання, валюти позики,
Тема 4. КООРДИНАЦІЯ ВИБОРУ В РІЗНИХ ГОСПОДАРСЬКИХ СИСТЕМАХ:  Тема 4. КООРДИНАЦІЯ ВИБОРУ В РІЗНИХ ГОСПОДАРСЬКИХ СИСТЕМАХ: № 1. Ви присутні на диспуті між прихильником ринкової і прихильником централизованно-керованої економіки. Перший з названих учасників затверджує: «Ринок - завжди і скрізь найбільш ефективна форма господарства». Другий же заперечує:
Тема 8. КОНКУРЕНЦІЯ І МОНОПОЛІЯ ФІРМ НА РИНКАХ ТОВАРІВ І ПОСЛУГ:  Тема 8. КОНКУРЕНЦІЯ І МОНОПОЛІЯ ФІРМ НА РИНКАХ ТОВАРІВ І ПОСЛУГ: Питання до обговоренні: Конкуренція товаровиробників і її різновиди. Монополістична влада ж форми її вияву. Теми рефератів: Принципи антимонопольного законодавства. [10, з. 370-377] Сучасні форми концентрації виробництва. [1,
ТЕМА №13. Комерційний кредит, його особливості і межі використання:  ТЕМА №13. Комерційний кредит, його особливості і межі використання: Суть комерційного кредиту і способи надання Достоїнства і недоліки комерційного кредита.- 1 - Комерційний кредит можна охарактеризувати як кредит, що надається в товарній формі продавцями покупцям у вигляді відстрочки платежу за
Тема №15. Класифікація ринків. Структура і види національного ринку.:  Тема №15. Класифікація ринків. Структура і види національного ринку. Ринок споживчих товарів і платних послуг: Ринок - це є сукупність економічних відносин виробництва і обміну товарів за допомогою грошей. Ринок - обмін товарами і послугами, організований по законах товарного виробництва і звертання. Це механізм взаємодії покупців і
Тема 7. Виборчий процес: План заняття 1. Поняття і принципи виборчого процесу. 2.:  Тема 7. Виборчий процес: План заняття 1. Поняття і принципи виборчого процесу. 2. Структура виборчого процесу в Росії. Субъектний, технологічний і інституційний його компоненти. 3. Стадії виборчого процесу. Загальна характеристика їх змісту. 4.