На головну сторінку   Всі книги

ТИФН

ТИФН, що офіційно має назву «Рокфеллер сентер пропертиз инк.» (РСПИ) був створений і акціонований у вересні 1985 року. Я був головою правління, яке поряд зі мною включало мого старого друга П'ється Пітерсона з групи «Блекстоун»; Бенджамина Холлоуея, розділ відділу нерухомості «Еквітебл лайф»; Паула Рейхмана, однієї з перших осіб в компанії «Олімпія і Йорк», і Дика Велла.

Фірми «Голдман Сакс» і «Ширсон Леман» були гарантами цієї найбільшої пропозиції ТИФН в історії, випустивши 37,5 млн. акцій по 20 долл. за акцію, 750, що принесли млн. долл.

США, і провели маркетинг 335 млн. облігацій в Європі і 215 млн. вексельних зобов'язань в Японії.

ТИФН видав РГИ позику в сумі зібраних 1,3 млрд. долл., отримавши замість заставну на будівлю і земельну дільницю первинного Рокфеллеровського центра. Виручені кошти були виплачені відповідно до директив трастового комітету. РГИ виробляв регулярні виплати ТИФН за рахунок коштів, що виплачуються орендарями Рокфеллеровського центра, а ТИФН в свою чергу виплачував дивіденди своїм акціонерам в об'ємі, що становив 95% річних налогооблагаемого доходи, як це потрібно правилами для ТИФН.

Відповідно до умов ТИФН, як вони визначалися в його проспекті, дивіденди повинні були зрости з 1,75 долл. в 1986 році до 6,63 долл. в 2000 році, коли акціонери будуть мати можливість або перетворити заставну у володіння 71,5% Рокфеллеровського центра, або чекати повернення свого основного капіталу в 2007 році. У проспекті ТИФН було чітко вказано, що протягом перших дев'яти років дохід за рахунок оренди буде недостатнім для оплати заставної і що РГИ покриє недостачу, що становить, за оцінками, що є, 250 млн. долл., за рахунок залучення власних резервів.

Ми були задоволені тим, що наші прогнози у відношенні ТИФН носили реалістичний характер і виявилися досяжними, оскільки 40% договорів про лізинг Центра на більше за 2,3 млн. квадратних футів площі повинні були поновлюватися в 1994 році. Ми вважали, і більшість експертів були з цим згодні, що ринок нью-йоркской міської нерухомості продовжить значне зростання після спаду на початку 1980-х років. Ми розраховували, таким чином, що до 1994 року зможемо збільшити орендну плату в середньому до 75 долл.

за квадратний фут, що дасть збільшення на 100%. Ми також вважали, що договори, що залишаються про лізинг, належні поновленню в термін з 1995 по 2000 рік, підуть по ціні від 80 до 100 долл. за квадратний фут. Таким чином, замість втрат на ранніх етапах прийде серйозний прибуток, і якщо акціонери ТИФН реалізовують опціон на володіння в 2000 році, ми передамо їм, як і обіцяли, нерухомість, що знаходиться в хорошій формі.

Наші прогнози виявилися точними протягом перших п'яти років. ТИФН почав викуп своїх облігацій і векселів (майже 480 млн. долл. із загальної суми в 550 млн. долл.), вчасно виплачував дивіденди в обіцяних кількостях і навіть почав повертати капітал своїм акціонерам - по 1,58 долл. за акцію до кінця 1988 року. Сильний фондовий ринок в ці роки підштовхнув до збільшення заставного фонду і зменшення сум, які РГИ повинна була вносити з власних готівки коштів. Крім того, ціни на новий лізинг зростали відповідно до наших очікувань. ТИФН був у відмінній формі.

Те ж саме відносилося і до РГИ. По наполяганню Трастового комітету ми продали «Аутлет коммюникейшнз», центральна ланка нашої стратегії, що раніше проводилася на диверсифікацію, за хорошу суму, що становила 236 млн. долл. до сплати податків. Інші активи РГИ, зокрема «Кушман енд Уейкфілд» і повністю перебудований «Радіо-ситі мюзик-хол», ведуча концертний майданчик країни з річним прибутком, що наближається до 9 млн. долл. в рік, - також демонстрували хороше зростання. Таким чином, незважаючи на зняття Трастовим фондом коштів в сумі 250 млн. долл. на потреби сім'ї, балансова відомість РГИ залишалася в хорошому стані. По суті, до кінця 1988 року чиста вартість компанії зросла з 350 млн. долл. до 1,1 млрд. долл., темпи зростання компанії всього лише за три роки, виражені у відсотках, вже характеризувалися двозначною цифрою.

Забавно, що цей здоровий процес підвищення вартості виявився обоюдогострим мечем. Вартість РГИ знову виросла до більше за 50% загальних вартості трастових фондів 1934 року, що викликало тривогу серед членів Трастового комітету. Типологія потенційних прямих конкурентів: ГруппаХарактерістікаФірми поза ринком, які можуть легко подолати:  Типологія потенційних прямих конкурентів: ГруппаХарактерістікаФірми поза ринком, які можуть легко подолати бар'єри входаДля таких фірм інтерес до проникнення в галузь може бути зумовлений прагненням диверсифицировать свою діяльність і таким чином забезпечити свої активи. Фірми,
9.3. Типологія маркетингових досліджень: У залежності від цілей дослідження і методів збору і обробки:  9.3. Типологія маркетингових досліджень: У залежності від цілей дослідження і методів збору і обробки даних виділяють декілька типів маркетингових досліджень. Таблиця 9.10 Класифікація маркетингового дослідження Класифікація маркетингового дослідження стандартні дослідження і
19. Типологія держави: цивілізований підхід.: Іншим заслуговуючий увагу сучасним підходом до типології:  19. Типологія держави: цивілізований підхід.: Іншим заслуговуючий увагу сучасним підходом до типології держави є цивилизационний. У цей час в ньому переважає так званий «технологічний» напрям, згідно з яким тип держави зв'язується з тим рівнем
4.3. Типологія базових і конкурентних маркетингових стратегій:  4.3. Типологія базових і конкурентних маркетингових стратегій: Етап розробки стратегії починається з вибору загальної конкурентної переваги (переваги по витратах або переваги ринкової сили, заснованого на унікальності товару), за допомогою якого компанія буде досягати поставлених стратегічних
Тип особистості: - сукупність відмітних психологічних характеристик людини,:  Тип особистості: - сукупність відмітних психологічних характеристик людини, що зумовлюють його відносно постійні і послідовні реакції на вплив навколишнього середовища. Тип особистості визначається на основі наступних людських рис:
з 2. ТИПОВІ СЛІДЧІ СИТУАЦІЇ І ЗМІСТ ПОЧАТКОВОГО ЕТАПУ:  з 2. ТИПОВІ СЛІДЧІ СИТУАЦІЇ І ЗМІСТ ПОЧАТКОВОГО ЕТАПУ РОЗСЛІДУВАННЯ: Слідчі ситуації на первинному етапі розслідування даного вигляду злочинів, можуть бути типізовані по наступних основах: 1. За часом, минулому з моменту дорожньо-транспортного випадку: а) сприятлива ситуація з точки зору
Типові слідчі ситуації, виникаючі в ході розслідування:  Типові слідчі ситуації, виникаючі в ході розслідування ритуальних вбивств: Визначення і розгляд типових слідчих ситуацій, виникаючих при розслідуванні ритуальних вбивств, дозволить на їх основі висувати криміналістичні версії і визначати основні напрями розслідування. Виходячи з судово-слідчої