На головну сторінку   Всі книги

ТРАСТОВИЙ ФОНД ПО ІНВЕСТИЦІЯХ В НЕРУХОМІСТЬ З НАЗВОЮ «ЧЕЙЗ»

Основною причиною багатьох моїх бід в банку був крах ринку нерухомості в країні. З початком економічного спаду в кінці 1973 року ринок нерухомості, що знаходився протягом декількох років у виключно сильному положенні, почав йти на спад.

«Чейз» був великим і успішно працюючим кредитором операцій з нерухомістю, однак, коли наступив спад, ми виявили, що в нашому кредитуванні цих операцій ми йшли на більш високі ризики, ніж це реально представлялося.

Головною нашою проблемою був Трастовий фонд по інвестиціях в нерухомість (ТФИН) під назвою ЧМАРТ («Чейз Манхеттен мортгидж енд риелти траст»), який ми створили в квітні 1970 року, щоб скористатися активним зростанням ринку нерухомості. Трастові фонди по інвестиціях в нерухомість стали модними внаслідок змін в податковому кодексі, що мали на своєю меті стимулювання і розширення приватних інвестицій в комерційну нерухомість. Раніше розробка проектів по комерційній нерухомості фінансувалася майже виключно комерційними банками і страховими компаніями. Щоб зробити володіння акціями трастових фондів, що інвестують в нерухомість, більш доступним і привабливим для індивідуальних інвесторів, Конгрес постановив, що такі структури будуть обкладатися податками по меншій ставці, ніж інші корпорації, при умові, що фонди будуть щорічно виплачувати 90% своїх прибутки акціонерам. Трастові фонди по інвестиціях в нерухомість швидко стали популярною формою інвестицій. З іншого боку, нормативна вимога виплати акціонерам додавала значний елемент ризику, не даючи можливості накопичення резервів, які могли зажадатися в непередбаченій ситуації. Коли на початку 1974 року економічний спад поглибився, це привело до важких наслідків для таких фондів взагалі І ЧМАРТ зокрема.

«Чейз» займався нерухомістю протягом тривалого часу і мав в своєму розпорядженні значний досвід і широкі зв'язки по всій країні. Наш виконавчий віце-президент, що керував відповідним відділом - Рей О'Киф, вважався патріархом цієї галузі. Саме тому, коли Рей викладав переваги трастового фонду по інвестиціях в нерухомість як потенційний генератор прибутку, я його слухав. Генерал Люшиус Клей, один з перших осіб в фірмі «Леман бразерз», якого я уперше зустрів в 1947 році, коли він входив в Союзницьку військову адміністрацію в Берліні, так само був переконаним прихильником ТФИН, як і більшість співробітників банку, що займали ведучі позиції.

Незважаючи на певні побоювання з приводу ризику, я, зрештою, був переконаний їх аргументацією і дав свою згоду.

У 1970 році компанії «Леман бразерз» і «Лазар Фрер» як андеррайтери здійснили успішне розміщення акцій ЧМАРТ. Хоч цей трастовий фонд був юридичною особою, абсолютно незалежною від «Чейза», і мав власну раду директорів, він носив ім'я банку. Це виявилося серйозною помилкою. Як ми згодом взнали, коли інвестори купували цінні папери ЧМАРТ, вони вважали, що ми прийдемо на допомогу, якщо щось піде не так.

Протягом перших трьох років свого існування ЧМАРТ процвітав, приносячи банку великий комісійний дохід і виплачуючи хороші дивіденди своїм акціонерам. Однак початкові успіхи, які випали на частку ЧМАРТ і багатьох інших ТФИН, зіграли чималу роль і в їх подальшому падінні. На ринок ТФИН ринув новий капітал, і тиск з метою знаходження нових проектів став зростати. У відповідь на це трастові фонди і їх спонсори знизили рівень вимог до умов кредитування. Відділ нерухомості «Чейз» не був виключенням.

ЧМАРТ використав велику кількість позикових коштів, залучаючи фонди з ринків капіталу за рахунок банківських кредитів і випуску комерційних цінних паперів. Випущені комерційні папери, в свою чергу, підтримувалися банківськими кредитними лініями. Це означало, що якщо ЧМАРТ з настанням терміну виплати не виплачував свій борг, банк повинен був надати необхідні кошти для виплати за зобов'язаннями ТФИН. Такого роду схема використання позикових коштів і привела «Чейз» до біди.

До весни 1975 року кредити ЧМАРТ компаніям-забудовникам наближалися до 1 млрд. долл., а банківський кредит складав більше за 750 млн., включаючи 141 млн., отриманий від «Чейза». У той же самий час 46% активів більш не приносили доходу, і ЧМАРТ ніс збитки. У липні 1975 року ЧМАРТ повідомив про збитки, що склали за шість місяців 166 млн. долл. Це означало, що чиста вартість компанії являла собою негативну величину, тобто мінус 50 млн. долл. У технічному значенні ЧМАРТ був банкротом.

У ретроспективі моя згода на створення ЧМАРТ, що дозволило йому і відділу нерухомості «Чейза» стати жертвами дуже агресивної і що недостатньо тримала її під наглядом політики кредитування, а також те, що я дав цій структурі ім'я «Чейз», явно були найгіршими рішеннями, прийнятими мною за весь період знаходження на посту голови правління. 2. Вимоги, що пред'являються до рішень суду: Рішення суду, будучи актом правосуддя, має визначену:  2. Вимоги, що пред'являються до рішень суду: Рішення суду, будучи актом правосуддя, має певну встановлену законом процесуальну форму. Рішення суду повинно відповідати цілому ряду вимог, найважливішими з яких є законність і обгрунтованість. Законним є рішення,
Вимоги, що пред'являються до оформлення виносок і приміток в проектах:  Вимоги, що пред'являються до оформлення виносок і приміток в проектах нормативних правових актів, а також до оформлення додатків до них.: Для пояснення тих або інакших особливостей, які не можуть бути відображені безпосередньо в нормативному розпорядженні проекту нормативного правового акту, а також з метою уточнення окремих нормативних розпоряджень проекту до окремих його частин
Вимоги, що пред'являються до бухгалтерської звітності:  Вимоги, що пред'являються до бухгалтерської звітності: Бухгалтерська звітність організацій повинна відповідати наступним основним вимогам: достовірність, цілісність, послідовність, сопоставимость, загальність звітного періоду, відповідне оформлення і прилюдність. Достовірність - повна
Вимоги до правових символів: Правовий символ - своєрідний засіб формалізації юридичного:  Вимоги до правових символів: Правовий символ - своєрідний засіб формалізації юридичного вмісту в цілях придання йому чіткості, визначеності, лапидарности і образності. У юридичній літературі вимоги, що пред'являються до правових символів, пропонується розмежувати
Вимоги до платежів в Інтернеті: На основі розглянутих вище критеріїв можна виділити 8 основних:  Вимоги до платежів в Інтернеті: На основі розглянутих вище критеріїв можна виділити 8 основних вимог до методів платежу в Інтернеті, з якими має справу споживач: 1) безпека; 2) надійність; 3) анонімність/приватность; 4) принимаемость; 5) легкість
Вимоги до менеджера проекту (проекту-менеджеру): У самому загальному вигляді менеджер - це керівник або керівник:  Вимоги до менеджера проекту (проекту-менеджеру): У самому загальному вигляді менеджер - це керівник або керівник що займає постійну посаду в команді проекту і наділений повноваженнями в області прийняття рішень по конкретних видах діяльності. У ході планування діяльності команди
Вимоги до кандидатів: З переліком власних достоїнств в Анкеті покінчено... Настало:  Вимоги до кандидатів: З переліком власних достоїнств в Анкеті покінчено... Настав час сформулювати вимоги до майбутніх кандидатів в супутники життя. Меню на сайтах Загального користування звичайно виглядає таким чином: Дівчина, Парубок (віковому діапазоні